每呎3300 白石角地價破底

新界地價低處未算低,今年三月有地皮流標的大埔白石角,政府面對現實,昨以24.12億元超低價批出流標地毗鄰的白石角科研路地皮,樓面呎價僅3,300元,較估值下限低17.5%,較○七年時同區地價更低,創白石角賣地呎價新低。市場料區內未批土地樓面呎價隨時失守三千元。

相反,市區地做價續堅挺,會德豐地產以高於估值上限的25.2億元奪得啟德限量地,總投資額料逾40億元。

地政總署公布,中央投標委員會已授權該署將上述兩幅地皮批予出價最高投標者。其中僅收到4份標書的白石角地皮,由鷹君(00041)以24.12億元投得,樓面呎價僅約3,300元,較估值下限低出17.5%,並創白石角賣地呎價新低。

撇除剛批出的科研路地皮,白石角至今共拍賣批出5幅地皮,成交樓面呎價約4,668至7,284元,即是次批地價較同區地皮,大幅低出29.3至54.7%。在毗鄰科進路地皮流標前,市場估計該區住宅地皮樓面呎價最少值約5,000元,流標後市傳地皮最低入標價低至僅約4,000元,是次批地價明顯更低,反映政府已降低底價,以維持土地供應。

同區地呎價恐穿3千

理想城市企業估值部主管張聖典稱,白石角地以「屯門價」批出,反映市場對該區後市未看好,加上毗鄰大型地皮原計劃保留作科學園用途,惟早前被改劃為住宅地並納入賣地計劃,令該區潛在供應暴升,影響財團出價。

他不諱言,賣地表內的白石角地皮位置並不臨海,位置上更為輸蝕,該批地皮呎價更隨時跌穿3,000元關口。

會地25億奪啟德地

至於會德豐地產則成功在啟德新發展區「插旗」,集團以25.2億元擊敗其餘11家本土及內地財團,投得啟德第1H區3號地盤限量地,樓面呎價約6,101元,較估值上限高出約1.7%,反映新界與市區地價開始呈現兩極化現象。

會地主席梁志堅稱,很高興投得啟德地皮,地皮位處新發展區,將來具備鐵路優勢。項目總投資額約40億餘元,會依照地契提供最少630個單位。

對於地價略高市場預期,呎價僅次於保利置業(00119)投得的1I區3號地盤約6,530元區內高位,他表示,集團只是「計自己數」,該口價已可封蝕本門,初步預期項目可溢利約15至25%。市場料項目落成後實用呎價約1.5萬元。