名家筆陣：內房無得救

從最近地方政府紛紛準備救樓市來看，中國房地產市場全面的周期性調整已經開始，無論是二三線城市，還是一線城市都是如此。不過，地方政府想通過救市來保證住房市場的價格不下跌，是不可能的。

在一個以投資為主導的住房市場，如果購買住房是一項有利可圖的投資，任何行政限制都無法阻止投資者進入市場，只是投資成本增加一些而已。既然行政限購對市場影響很小，希望放開住房限購來救樓市，作用同樣微乎其微。

金融市場條件逆轉

當前住房市場出現的調整，並非早幾年那種不斷推出宏觀調控政策所導致的市場短期變化，而是國內外金融市場條件變化導致的周期性調整，地方政府救市政策起不了作用。

住房市場的發展與繁榮，很大程度取決於相應的金融市場條件。如果條件有利，比如按揭貸款利率低、槓桿率高、投資者從銀行貸款容易，房地產市場就容易造就繁榮。相反，如果發生變化，調整也是必然的。

隨着互聯網金融爆炸式增長，一場自下而上的利率市場化改革，讓金融市場條件發生巨大變化，大量資金從銀行體系流出，促使市場利率全面上升。在這種情況下，一是會讓銀行可貸資金減少，推高貸款利率，讓高風險住房貸款較難獲得。二是金融市場價格全面上升，會增加投資者獲得銀行信貸的難度，無法再進入住房市場或是難以獲利，市場的預期將發生根本性逆轉。三是地方政府對這種金融市場條件變化是鞭長莫及的。

人幣貶值熱錢消失

另一個金融市場條件的變化，是今年以來人民幣匯率貶值及美國QE的退出。近十年人民幣持續單邊升值，使人民幣計價資產價格不斷上漲，大量海外資金流入中國房地產市場；而中國房地產企業海外融資成本則愈來愈低，到海外融資更便利。但今年以來，美國QE退出，全球廉價資金盛宴結束，加上人民幣單邊升值態勢改變，國際上熱錢不敢或不願再進入中國住房市場，房地產企業海外融資成本亦全面上升。

結果令住房市場的投資需求突然減少，房地產企業面臨資金鏈斷裂，唯一活路就是調整價格。當一手價格全面下跌，將強化住房價格下跌的預期，也會嚴重影響二手價格，誘發市場出現全面的周期性調整。

在這種情況下，地方政府救市更會成為反向指標，讓投資者認定面臨的風險更高，最好是趁早逃離。

易憲容

當代內地著名經濟學者，原中國社科院金融研究所金融發展室主任，○七年辭去職位，目前在社科院金融研究所擔任研究員工作，以敢言著稱，有「房地產平民代言人」的稱號。易氏擁有上海華東師範大學碩士、中國社會科學院研究生院經濟學博士學位。