天有不測之風雲，地政總署賣地也會出人意表。昨天有兩幅住宅用地開標，其中接到十七份標書的西貢小型豪宅地皮，以遠超市場估值上限的一億六千萬元售出；可是另一幅估值介乎三十億至五十億元的白石角大型豪宅地皮，在七標爭奪下，竟然宣告流標。由於兩幅地皮面積相差近十五倍，如加上發展密度差異，肯定是白石角地皮流標的象徵意義最大。
過往政府賣地要被迫收回，往往發生在經濟環境逆轉之時，例如爆發區域性金融危機。至於流標常客的鐵路上蓋項目，則多數因為補地價金額高及分紅等掣肘，無功而回。反觀今次賣地流標，外圍及本地經濟並無異常，由政府直接出售更不用補地價，入標亦不冷清，幾可肯定是入標價比政府的底價差太遠，否則，平少少也會出售。
今次罕有流標，首當其衝的必定是政府推地及住宅供應量進一步落後。由於未來一段日子，住宅土地招標已排得密麻麻，不太可能在短時間內安排重售。本來今個財政年度的二萬伙目標已鐵定落空，只得約萬八伙，現在還要再減幾百伙，真是雪上加霜。此外，在流標的白石角地皮附近，很快又會有另一幅住宅地皮招標出售，會否受到負面影響，值得留意。
其實，就算政府不理市況短期波動，決心積極賣地，亦只是增加住宅供應的其中一個要素，因為最終還得有發展商肯買，才能把地皮變成住宅。今次入標的主要是大型發展商，出價竟然全部不達政府底價，或可視為集體態度審慎。這也難怪，幾十億元地價之外，還有發展成本及長達幾年的建築期，現時樓市吹淡風，加上息口隨時回升，誰能睇通幾年後的市況？如果發展商不配合，政府只會落得孤掌難鳴，供應不知從何談起。
那麼政府會否率先劈地價，增加叫座力呢？這在理論上可行，操作上卻要把握得非常小心。政府希望住宅樓價漸進有序地回落至更容易負擔水平，是路人皆見的，問題在於如何避免令任何一方持份者感覺自己承受最大損失。發展商過去幾年買下的地皮，現在差不多要預售樓花，除非地價十分吸引，否則未必願意犧牲眼前的賣樓收益。至於之前「不聽勸告」而高價買樓的人，恐怕也難以面對樓價急速下挫的現實。
當然，單憑一幅地皮流標未足以確定趨勢已成，但今次是本財政年度第四季（一至三月）推售十二幅住宅地皮的頭炮，未免出師不利。政府一方面透過需求管理來壓抑樓價，導致買賣兩閒；另一方面透過積極推地，務求盡快增加住宅供應，長遠應該會令樓價回調。現在樓市的處境相當詭異，在出現較深度調整前，顯然有不同力量在搏鬥。