理財Campus：海外買樓四國攻略

日本物業回報達15厘

圓匯大幅貶值至102日圓兌1美元，投資日本樓市，相對去年初變相打了近八折。另因東京成功獲得二○二○年奧運主辦權，未來將有可觀的經濟效益，帶動樓價升值。據日本物業代理商宏高物業資料，現時投資日本房地產，回報率可達6-15%。

業主Jackson亦是看準機會，去年底一筆過以2,850萬日圓在北海道買入一幢連四個單位的物業，每個單位約有200-300呎，月租約5萬日圓。他在買樓時已連三個租戶，僅得一個單位正在招租，但鄰近地鐵站，不愁租客。現透過日本管理公司代搵租戶及收租，管理費約為每月租金5至6%。

地震多 保險唔慳得

另Jackson曾有投資海外物業的經驗，他認為最重要有屋契在手，便有法律保障。至於圓匯風險，他未有過分擔心，「即使日圓跌多10%，我仍可靠租金逐步『打和』！」

日本樓的租金回報高，惟稅項及費用較煩瑣，尤其日本常遇地震，保險費一定唔慳得。宏高物業指，保險費因地區、樓齡而定，每個單位有別，以一個他剛賣出價值2,500萬日圓的二百呎單位為例，每年保險費為1萬日圓。

業主Jackson

美獨立屋幾十萬入場

拎住8萬美金（約62萬港元），在港或只夠畀首期，原來在美國已夠買下一幢獨立屋！張生、張太年多前開始投資亞特蘭大房地產，現已擁五間約近二千呎的獨立屋，平均僅8萬美元，月租約1,000美元，單計租金回報已達15厘，現更升值至11萬美元。

張生是行船出身，因經常到美國工作，對美國人肯搏肯捱的精神印象甚為深刻，故在退休後瞄準當地樓市，料可在經濟危機後迅速復甦。他指：「部分屬銀主盤，僅幾十萬港元入場費，仲低過建造成本，蝕極有限，反觀升值能力甚佳。」事實上，標普/Case-Shiller20大城市樓價顯示，去年美國樓價大升11.3%。

留意各州法制差異

張生、張太稱：「亞特蘭大多跨國公司，是美國工業重鎮，吸引不少人前往投資就業，所以我哋好易搵到租客。雖然間唔中出現『租霸』，但有Agent處理就唔使煩，有時搵到新租客仲可上調租金。」

不過，美國地產代理商擇富置業行政總裁李開智（James）提醒，美國各州具有不同法制，「部分州份會偏幫租戶，如在加州有大肚婆欠租，或可當特殊情況獲豁免，但在亞特蘭大則一視同仁，欠租者在指定時間內會被驅趕。」

擇富置業 李開智

澳洲樓市勁 年升一成

Wingo曾在澳洲讀書，對當地環境尤其熟悉，正打算用三、四百萬港元資金，在墨爾本買入約三百平方米單位。

事實上，澳洲樓價升幅甚為驚人，主要城市去年上漲9.8%，當中悉尼更升逾14%，住宅中位價已達65萬澳元。Wingo眼見悉尼升幅太猛，便吼墨爾本樓市，其住宅中位價約56萬澳元，去年樓價亦升8.5%。

防範澳元匯率風險

曾移民澳洲、現手持澳洲物業的李開智稱：「澳洲政治及經濟穩定，墨爾本更獲選為全球最適宜居住城市，每年吸引大量移民，帶動樓價穩步上升。另澳洲亦有不少華人留學生，不乏住屋需求，令租金收入有保障，扣除其他支出，每年可淨賺6%。」

惟去年澳元跌14.21%，難免構成風險。Wingo則認為澳元大跌空間不大，況且他將付三成港元首期，另外七成會做澳元按揭，變相對沖匯率風險。李開智亦指，物業是長線投資，澳元匯價調整則屬短期居多。

業主 Wingo

英國樓穩健堪稱「藍籌」

香港曾是英國殖民地，不少港人對英國樓市有情意結，當中以倫敦較受歡迎，令其價格拾級而上。據英國貸款機構全國建房互助會報告資料，去年英國樓價上漲8.4%，倫敦更飆升14.9%，該區平均房價達34萬英鎊。

恒邦國際物業代理行銷董事張淼金（Richard）更將英國樓比喻為藍籌股，有穩定回報。他個人持有多個倫敦物業，其中在一一年以33萬英鎊買入約400呎單位，現已升值至40萬英鎊。「我每年都會物色英國樓，主要投資在倫敦第二、三區近市中心地段，具升值潛力之餘，亦容易放租，約有5%租金回報率。」

倫敦樓價愈升愈有

近日倫敦樓價不斷被搶高，令人擔心有泡沫風險，但Richard直指倫敦樓市需求龐大，只會出現供不應求，樓價升勢依然明顯。

投資英國樓市，可分為買樓花及二手樓。雖然樓花普遍較平，惟對隔山買牛的港人而言，未見實物始終會心驚驚！Richard則解釋，普遍買家只須畀兩成做首期，交樓時才須繳交餘下的八成金額，屆時可在英國銀行承按供款。

恒邦國際 張淼金

海外置業知多啲

近年有多間海外物業代理來港舉辦展銷會，因這些代理未受本港地監局規管，所以制訂買賣合約至為重要，投資者或需聘請代表律師幫助釐清交易的法律條文，因各地法制有別，簽約前宜多加了解。

另若出現發展商走數及爛尾樓等情況，海外買家將難以追討，故要打探發展商的背景，以確認該物業能獲銀行承按。