發展商過去通過補地價提供大量住宅單位。早年的太古城便是把船塢用地通過補地價後發展成大型商住項目；近年的維景灣畔，由煉鋼廠用地轉為住宅項目。九七後補地價項目日漸減少，對住宅供應量有不良影響。
補地價是指更改地契上的用途或發展限制，容許發展商進行較高價值的發展模式，政府收取的補地價金額為修改地契所帶來的地價增值的全數，理論上是地皮補價前後之差價。
舉例說，一塊工業用地價值為五億元，若改變為商業用途後價值為八億元，則應支付補地價三億元。由於改變用途發展可獲較高利潤，發展商過去樂此不疲。
九七後社會風氣有變，市民對居住環境要求日漸提高，若補地價項目須申請城市規劃許可，可能面對不少反對聲音。此外，為免被指官商勾結，地政署官員在評估補地價金額時惟有盡量進取，發展商進行補地價的利潤被過高的評估蠶食，無利可圖，令近年補地價項目大減。
特首在施政報告中提出補地價仲裁機制，筆者認為方向正確，在減輕地政署官員的壓力之餘，亦可為目前的不理想情況找出解決辦法，如成功，有望吸引發展商再次重視補地價項目，有助增加樓宇供應。但有些技術性問題必須解決，才可順利執行。
事實上，評估補地價必須有豐富的地政經驗，明白地契條款五花八門的演繹含意。地政署退休高官擁有多年地政經驗，理應有足夠實力擔任仲裁員，可是不少人在退休後轉為替發展商服務，難以充當身份必須獨立的仲裁員。
再者，評估補地價還涉及對地契條款的理解和演繹。近年發展商和政府就補地價的分歧亦主要在於地契條款的不同理解。如仲裁員不理解地政工作的背景，便很難作出正確裁決。早年的地契較簡單，限制條款不多，產生很多不同演繹。去年終審法院變相推翻地政署就「房屋」的定義而發出的作業備考，將帶來無數爭議。
雖然近年批出的地契發展限制甚詳盡，但仍有很多「潛限制」是外行人不易掌握的。例如早前批出的住宅地盤地契無明文規限私家泳池數目，但地政署內部規定每幢住宅大廈不可有多個私家泳池。試想在補地價仲裁中，發展商提出一幢豪華住宅大廈，每個單位均可擁有私家泳池，地皮價值因此相應提高。若仲裁員認同地契無明文規限私家泳池數目，並依發展商的方案計算補地價，發展商支付了較高補地價金額後，地政署日後審批建築圖則時，可否不容許一幢大廈有多個私家泳池？又怎樣處理不經仲裁的同類補地價個案？
筆者建議推行初期，只就數目上的分歧進行仲裁，發展商與政府事前須就評估基準及地契條款演繹達成共識，避免仲裁結果給日常地政工作帶來衝擊。
此外，地政署亦宜把所有地契條款的定義和演繹公開，消除「潛限制」和爭議，有助仲裁順利進行。由於這些技術問題不是無方法解決，補地價仲裁應盡快落實，再從實踐中修正。
陳超國
第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理，擁有二十多年資深專業地產服務策劃經驗，為行內公認經驗豐富的專家。陳氏亦為英國皇家特許測量師學會資深會員、香港測量師學會資深會員、英國仲裁學會會員及香港政府註冊產業測量師。