名家筆陣:補價仲裁兩難

發展商過去通過補地價提供大量住宅單位。早年的太古城便是把船塢用地通過補地價後發展成大型商住項目;近年的維景灣畔,由煉鋼廠用地轉為住宅項目。九七後補地價項目日漸減少,對住宅供應量有不良影響。

補地價是指更改地契上的用途或發展限制,容許發展商進行較高價值的發展模式,政府收取的補地價金額為修改地契所帶來的地價增值的全數,理論上是地皮補價前後之差價。

舉例說,一塊工業用地價值為五億元,若改變為商業用途後價值為八億元,則應支付補地價三億元。由於改變用途發展可獲較高利潤,發展商過去樂此不疲。

九七後社會風氣有變,市民對居住環境要求日漸提高,若補地價項目須申請城市規劃許可,可能面對不少反對聲音。此外,為免被指官商勾結,地政署官員在評估補地價金額時惟有盡量進取,發展商進行補地價的利潤被過高的評估蠶食,無利可圖,令近年補地價項目大減。

仲裁員要熟悉地政

特首在施政報告中提出補地價仲裁機制,筆者認為方向正確,在減輕地政署官員的壓力之餘,亦可為目前的不理想情況找出解決辦法,如成功,有望吸引發展商再次重視補地價項目,有助增加樓宇供應。但有些技術性問題必須解決,才可順利執行。

事實上,評估補地價必須有豐富的地政經驗,明白地契條款五花八門的演繹含意。地政署退休高官擁有多年地政經驗,理應有足夠實力擔任仲裁員,可是不少人在退休後轉為替發展商服務,難以充當身份必須獨立的仲裁員。

地契條款多「潛限制」

再者,評估補地價還涉及對地契條款的理解和演繹。近年發展商和政府就補地價的分歧亦主要在於地契條款的不同理解。如仲裁員不理解地政工作的背景,便很難作出正確裁決。早年的地契較簡單,限制條款不多,產生很多不同演繹。去年終審法院變相推翻地政署就「房屋」的定義而發出的作業備考,將帶來無數爭議。

雖然近年批出的地契發展限制甚詳盡,但仍有很多「潛限制」是外行人不易掌握的。例如早前批出的住宅地盤地契無明文規限私家泳池數目,但地政署內部規定每幢住宅大廈不可有多個私家泳池。試想在補地價仲裁中,發展商提出一幢豪華住宅大廈,每個單位均可擁有私家泳池,地皮價值因此相應提高。若仲裁員認同地契無明文規限私家泳池數目,並依發展商的方案計算補地價,發展商支付了較高補地價金額後,地政署日後審批建築圖則時,可否不容許一幢大廈有多個私家泳池?又怎樣處理不經仲裁的同類補地價個案?

由淺入深盡快推行

筆者建議推行初期,只就數目上的分歧進行仲裁,發展商與政府事前須就評估基準及地契條款演繹達成共識,避免仲裁結果給日常地政工作帶來衝擊。

此外,地政署亦宜把所有地契條款的定義和演繹公開,消除「潛限制」和爭議,有助仲裁順利進行。由於這些技術問題不是無方法解決,補地價仲裁應盡快落實,再從實踐中修正。

陳超國

第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理,擁有二十多年資深專業地產服務策劃經驗,為行內公認經驗豐富的專家。陳氏亦為英國皇家特許測量師學會資深會員、香港測量師學會資深會員、英國仲裁學會會員及香港政府註冊產業測量師。