Money Views：內地樓市風險日增

首先，今年住房市場的政策會否調整？本來市場以為，如按照李克強一○年主持國十條的思路，去年應出現重大政策調整。實際並非如此，新一屆政府對十多年來的住房政策全然默許，既不出台新的，也不廢除舊的。今年政策基本上不會轉向，對房地產市場預期作用會很大。

美國退市房企斷水

第二，由於開發商預期房價還會上漲，特別看好一線城市，紛紛搶購土地。但今年有兩個問題要面對。一是隨着美國QE退出，美元匯率上漲及人民幣可能貶值，持有大量美元債務的房地產企業（去年底估計超過一萬億美元）可能面臨巨大風險。若加上外資出逃，更易造成房企資金鏈斷裂的風險，一旦資金鏈斷裂，可能成為刺破房產泡沫的導火線。

另一個問題是住房嚴重過剩已是不爭事實，特別是三四線城市，若作為投資工具的功能喪失，需求可能戛然而止，兩者同樣致命。

第三，銀行對房地產市場取向發生根本性變化。據報道，一月份以來，全國許多銀行的按揭貸款全面收緊，民眾希望通過銀行貸款購買住房已不容易。銀行對房地產市場的判斷，為何會大逆轉呢？同樣有兩個原因。一是銀行認為住房泡沫已不可持續，破滅只是時間問題。從溫州情況來看，泡沫破滅已經不遠！隨着QE退出和美元升值，內房企業可能面臨資金鏈斷裂，銀行只好選擇遠離房地產市場。

銀行轉軚收緊信貸

同樣重要的是金融市場價格也發生了重大變化。由於政府對利率嚴格管制，特別是對存款利率，使金融脫媒十分嚴重，即通過各種所謂的金融創新讓大量資金從銀行體系流出，進入其他融資市場。

若銀行的信貸進入住房按揭貸款，不僅面臨高風險，收益也低，兩頭都不是。也就是說，就當前情況來看，銀行已不看好房地產市場。

第四，投資者願不願意再進入這個市場？這主要取決於以下兩點，一是市場預期如何，價格是上漲還是跌。若還會漲又有好的金融市場條件，他們仍然會湧入。二是金融市場條件有否改變，目前投資者想利用銀行槓桿進入市場並不容易，也就是說，金融市場條件正在改變。若這種情況發生，住房投機需求可能一夜之間消失。

總之，今年中國樓市的不確定性正增加，住房市場如何演變，只能密切關注而無法左右。

易憲容

當代內地著名經濟學者，原中國社科院金融研究所金融發展室主任，○七年辭去職位，目前在社科院金融研究所擔任研究員工作，以敢言著稱，有「房地產平民代言人」的稱號。易氏擁有上海華東師範大學碩士、中國社會科學院研究生院經濟學博士學位。