上星期公布的《國際房價負擔能力報告》（Demographia International Housing Affordability Survey）顯示，香港、溫哥華及三藩市為房價最難負擔的首三個地區。雖然這個結論並不令人意外，但以樓價中位數對家庭每年入息中位數比率為主要參考數據，則可能有所誤導。
最主要的誤導，是報告忽略了本港近半人口居住在公營房屋和居屋，而除了新加坡政府提供組屋外，其他大城市都沒有像香港那樣的公營房屋規模。
香港家庭收入中位數約為每月22,500元，即有一半的家庭月入低於此數。但現時46.5%的人口都已住在公營房屋；44.2%的房屋單位都是出租公屋、已出售公屋（租置計劃）或居屋，因此四成以上的家庭已獲政府協助解決居住問題。若光看餘下不足六成的人口，中位數每月收入應遠高於22,500元。
其實，高樓價反映了香港獨有的低稅率。若以稅後家庭收入中位數計算，香港人置業的負擔比率肯定會下調不少。根據報告，港人置業樓價與家庭收入中位數計的比率為14.9倍，溫哥華則為10.3倍。但是，中位數入息的港人家庭差不多都不用交稅，反而加拿大中位數入息的家庭卻要交重稅，而且還要交產品及服務稅。
有論者認為，香港現時樓價存在泡沫，建議加徵按揭稅，這顯然是極度扭曲和危險的建議。加徵按揭稅不但無助置業，更會直接增加置業成本。倡議者認為可藉此擠走泡沫，回看一九二九年美國聯儲局亦以擠走股市泡沫為由加息，結果導致恐慌性拋售造成股市暴瀉，促成三十年代經濟大蕭條。
特區政府指辣招不能撤，因為害怕樓價再度轉升，使置業者更難負擔。但筆者認為，即使樓價再升也不用怕！
樓價升跌，其實是自由市場的結果，通常有其合理性。若市民負擔不來可先行租屋，政府已積極覓地、批地和賣地，往後供應量將大增，因此「等」是十分合理。如果市民置業有迫切性或更有財力，為甚麼要阻攔？用價格配給（Price Rationing），篩走置業無迫切性或負擔能力較弱的家庭，不是更合情合理嗎？
有人擔心樓價若再飆升，一旦泡沬爆破就更危險。由於香港銀行遵守金管局指引，置業人士的首期支付一般都達樓價四成或以上；借貸比率高的人士都會購買按揭保險；加上又要接受壓力測試，本港金融機構理應無懼四成甚至更高的樓價跌幅。
因此撤辣有理，撤辣或減辣使樓市重新發揮應有功能，應該重新啟動「換樓」活動定出多贏方案。若有換樓，現時業主就有機會改善擠迫的居住環境，騰出的單位又可給首置人士提供選擇；任職地產經紀、裝修工程及運輸行業的從業員也能有工開，還怕甚麼呢？
何濼生
香港大學經濟系學士、多倫多大學經濟學博士，專攻政策研究。研究範圍包括社會保障、教育、醫療、房屋、宏觀經濟、國際金融等。曾任職加拿大安大略省政府經濟部及安大略省經濟局，回港後在香港中文大學及嶺南大學先後任教，現為嶺大教授及公共政策研究中心主任。