名家筆陣：樓市險惡

政府推出多項樓市降溫措施，成交量即時萎縮，樓價卻未見顯著回落。樓價的基礎是供求兩方角力的結果，行政措施可減少成交量或影響樓價，長期效用則成疑。過去每次推出辣招後，成交量必會下跌，但一段時間後樓價便慢慢上升，若要再降溫，必須再加辣。

新盤充裕 樓價受壓

因此，要理順樓市，治本方法一定是增加供應。當市民眼見供應將增加，便無意急於買樓，由於供應增加令到需求下跌，樓價自然會回落。

去年初雙辣招推出後不久，監管一手樓銷售的新例又生效，發展商借勢押後推盤。不過，樓盤積壓下來始終要賣，政府亦於兩年前開始增加土地供應，未來陸續落成的樓盤數量不少，當供應增加，必會帶動樓價下滑，發展商囤貨並無好處，更有遲賣愈便宜的風險。

去年底發展商開盤時已變得十分審慎，首批單位經常以較低呎價推出，測試買家反應。由於市民普遍仍對後市有很強信心，開價低的樓盤迅即被搶購一空，加推時售價多會回升。現時發展商手頭上的單位數目不少，當購買力被耗盡，料樓價必有下調壓力。如政府能成功加快推出土地，改變長期供不應求的想法，樓價下調壓力更大。

息口取決內地銀根

另一方面，美國已打響退市頭炮，退市對本港樓市的影響有多大仍難以預測。筆者估計退市對樓市有兩個較主要影響。第一是利率走勢，市場普遍相信退市後利率必然上升，繼而觸發樓市跌浪，但筆者認為美國利率不會在短期內上升，即使日後上升，升幅亦很溫和，對本港樓市影響不大。

不過，雖然過去兩三年最優惠利率長時間維持不變，實質按揭利率卻可跟隨銀根鬆緊而變動，波幅可以很大。按揭利率在低位時可低於一厘，當中國抽緊銀根冷卻經濟過熱時，按揭利率曾抽高至三厘以上，並且不易獲得貸款，相信本港未來的實質利率和銀根供應，受中國影響多於美國。

其實，筆者更加擔心的是資金流向。金融海嘯後美國經濟不景氣，投資者在當地不容易找到有理想回報的項目，適逢中國經濟起飛，大量資金東來尋找高回報投資機會，香港受惠不少。若美國經濟復甦，投資者可能會把資金留在當地，減少東來。

資金撤退殺傷力強

還有個更悲觀的看法，就是本港房地產投資過去數年得益龐大，當未來前景不明朗，海外投資者會否套現，並把資金調離香港？資金流向對樓市的打擊更具殺傷力，大量資金抽走可同時迫使實質借貸利率上升，造成惡性循環。今年香港的經濟及樓市充滿風險，投資要小心為上。

陳超國

第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理，擁有二十多年資深專業地產服務策劃經驗，為行內公認經驗豐富的專家。陳氏亦為英國皇家特許測量師學會資深會員、香港測量師學會資深會員、英國仲裁學會會員及香港政府註冊產業測量師。