一直說港股要有較像樣的調整，都應在焦點新股信達資產（01359），於本周四掛牌之後。邏輯為何？早已說過，不贅！
今日要說的，是另一種股壇老兵的情意結。姑且稱它為「牧羊人泡沫情意結」吧！這主要發生於有經驗、捱過幾個泡沫爆破股市低潮，所謂有年資的投資者上。這包括我自己，和一眾資深投資界酒友。
是責任感好，恐懼也好，又甚至乎對了解新事物的惰性，他們很容易大叫「小心有泡沫」。像759阿信屋的CEC（00759）估值，升至模仿對象四洲集團（00374）乘以莎莎（00178）的總和，這不是泡沫是甚麼？中證監說收緊內地創業板股份賣殼，香港四五線殼股，立即輪流單日升四至五成，泡沫恐慌又現。
奈何今日港股隨時又會因上周五道指升198點收市，而裂口上升。輕言泡沫者，又再次錯失賺錢機會了。似乎，像我和一眾酒友般的說話，就愈來愈像童話故事「狼來了」中牧童所說的謊話。無論出發點多好，都開始變得沒有人相信。當然，我們這群牧童有點超齡，而警告雖然有點早，卻不代表泡沫不在形成之中。
要說香港人的主要投資工具之中，那種泡沫較大，我會認為是物業。決心減少豪飲，少點夜蒲的少年樓神，為達致一箭雙鵰（減少租金和遠離港島喝酒和夜蒲區），決定搬往吐露港新入伙樓盤。
雖然口口聲說要過新生活，但對這個與蘇豪區一街之解的單身貴族式柏文（Bachelor Apartment）仍甚有感情，所以剛過去的周末，就在該物業的露天會所，搞了個燒烤告別會。
當大家酒過三巡後，就迫令小子帶我們到他的單位看看。門一開，大家呆了一下，名義上實用名積不達300呎的地方，看上去除了落地大窗外，就是一張床，月租卻要26,000元多。據少年樓神說，因發展商是股本基金，而非熟行的大型發展商，此盤空有豪華外表卻手工粗糙，入伙至今一直有維修不了的入水問題，這亦是他想搬走的主因之一。
像這類屬於高端的物業存在估值過高的迹象，並非我看淡港樓的主因。反而是小子準備搬往位處吐露港的新入伙物業的一些數字，才提供更令人擔憂的理由。樓花時賣850多萬元，實用面積600多呎的物業，月租竟然不到16,000元，扣除業主代交費用如管理費後，年回報率不足1.85厘。
若然一四年美國正式退市，香港利率正式展開升率，要靠租金幫補供款的業主，可能只有割價求售，造成樓市新一輪下跌浪。
興業僑豐證券董事 鄭家華（作者為註冊持牌人士）