在政府大力推動下，加上啟德新發展區及郵輪碼頭效應，九龍灣、牛頭角及觀塘在過去三年成為城中熱門房地產投資地區，無論在物業價值及租金方面都有超過百分之五十的可觀升幅，區內的工廈活化及重建項目比比皆是，加上政府為改造該區成為香港第二個核心商業區（CBD2），近年積極透過招標形式出售多幅大型商用地塊，以增加寫字樓的供應。
一方面為了解決傳統核心區商業用地不足所引發租金飆升的問題，另一方面也可為九龍東的舊工業區注入新商業元素，令原有土地資源可更有效地運用，解決香港商用土地不足問題。
現存於九龍東的甲級商廈面積約有1,336萬方呎，約佔全港甲級商廈總存量的百份之17.6。政府的長遠目標是在九龍東發展有5,800萬方呎寫字樓的新商業區，當中的3,100萬方呎是透過鼓勵活化及重建工廈和出售土地形式進行，但政府未有清晰交代具體時間表。
不過，在未來四年，區內透過活化、重建及新土地發展的寫字樓項目合共最少有500萬方呎，若以辦公室每人佔用100方呎的密度計算，未來九龍東內將增加約5萬工作人口。
現時區內的公共交通接駁、道路系統及飲食設施配套等已呈飽和現象，若要達致政府改造九龍東的目標，除需要優化區內現存的設施及環境外，同時也要有長遠的配套發展規劃。
「九龍灣商貿區行人環境改善可行性研究」諮詢文件，提出的建議措施大致上是優化現存在區內的行人過路設施，以及改善貫通商貿區內的步行環境，如建議可落實執行，必然可令區內行人道路環境得到改善，同時也可加快商圈內發展速度。可惜由多個發展商建議興建，貫穿九龍灣港鐵站與數幢商廈的架高行人天橋系統，籌劃及討論多年，至今仍未落實施工時間表。
在改善行人道路環境的同時，政府也需設法改善九龍灣區內因車輛流量增加所引致的交通擠塞問題。九龍灣的道路系統設計簡單且十字路口甚多，只適合汽車流量不高的環境，但近年區內工作人流及車流急增，必須就此制訂長遠解決方案。諮詢文件雖有提及長遠交通管理措施的一些初步構思，包括交通需求管理、交通分流、智能交通發展及管理及執法，但具體方案要到第三階段的公衆諮詢時才有詳細交代。
不論是地產發展商或是投資者，對九龍東的發展前景甚為積極及正面。近年區內招標的商用地塊均吸引多家發展商競投，且成交呎價理想。
近日九龍灣一幅不能分層拆售的地皮，以樓面呎價4,753元賣出，此附帶條款是有利於發展九龍東作為新商圈，因為單一業權大廈在物業管理水平，整體設施配套以及大廈可持續發展等多方面都比分層出售的大廈優勝，可吸引大型跨國企業進駐，對提升新發展區的檔次有正面作用。
筆者認為，為達致人車分流的目標，地政總署可於賣地章程內加入興建高架行人天橋條款，或在重建或改建項目中利用增加地皮容積率作誘因，吸引業主或發展商將大廈連接架高行人天橋系統，長遠可有效改善區內交通狀況。
高緯環球（Cushman & Wakefield）香港董事總經理，擁有逾23年香港及中國商業房地產的租賃及買賣經驗，主要協助本地及跨國企業在本港及華南地區設立業務據點。蕭氏現時掌管高緯環球香港辦事處，管理的團隊共逾百人。