名家筆陣：辣招成效 有待檢視

有人說樓市辣招的社會效益是降低樓價。近期樓價有回落迹象。這算不算社會效益呢？

一般來說，資產價格反映投資者對前景的評價。前景愈暗淡，資產價格愈低；資產收益愈低，資產價格也愈低。因此，以樓價回落作為社會效益的估量十分奇怪。然而，不少市民認為壓低樓價有助於置業，因此能壓低樓價的措施便是德政。

人為干預弄巧反拙

這想法很自然，卻忽略了一個事實：如果樓市本來就是供不應求，壓低樓價的措施根本對提高新供應毫無幫助，強行壓低樓價不可能有助於置業。現樓方面，甲少付了的樓價乃源於乙少收了的樓價，但我們卻甚至不能確定買家一定比賣家窮。任意打壓樓價只會造成市民間資產大洗牌，並不合乎公義。

有說辣招冷卻過熱的樓市，對整体經濟穩定有好處。一九二九年聯邦儲備局調高息率，就是要冷卻過熱的股市，卻造成經濟大崩圍，顯示這種應對泡沫的政策風險很大，甚至可能弄巧反拙；更聰明的辦法就是控制槓桿比率，即適當地下調借貸比率。其實以香港樓按比率平均低於六成，銀行的安全系數已足夠，以辣招去保護銀行實屬多此一舉。

人均居住面積漸增

房屋政策應助人安居和改善居住環境。辣招能助人安居嗎？辣招能助人改善居住環境嗎？有報道指本港人均居住面積多年以來不斷提升。一九九一年人均居住面積為107.3平方呎；二○一一年已升至141.3平方呎。對一家三口的典型小家庭而言，住在不足450平方呎的單位，當然仍屬擠迫，但其實二十多年來都有改善。

私樓住戶改善的渠道主要有二：一是住戶人口下降：二是換樓。公屋住戶人均居住面積改善主要反映房委會多年來對人均居住面積標準的提高。一三年三月公屋居民平均享有13平方米的面積。

然而，自從政府推出額外印花稅以來，樓市交投大降，換樓活動差不多已經絕迹。香港人少了一個改善居住環境的渠道，人均居住面積上升的趨勢難免停滯下來。由於換樓活動少了，小型單位的供應也少了，造成了小型單位價格狂升的現象。

二手居屋價超現實

事實上，由於二手上車盤供應大減，過去幾個月樓市升得最癲的就是出售公屋和二手居屋。可見辣招並沒有幫本來租樓的人士置業，他們反而要付更高的價錢，而且辣招中高達三厘的壓力測試，更使部分擬置業的人士無法上會。

如果辣招幫助不了人置業，卻阻礙了市民換樓改善居住環境，並同時打擊多個行業從業員的生計，且無助於營造更穩定的金融市場，反而製造更多負資產個案，我們還有甚麼理由支持辣招呢？

何濼生

香港大學經濟系學士、多倫多大學經濟學博士，專攻政策研究。研究範圍包括社會保障、教育、醫療、房屋、宏觀經濟、國際金融等。曾任職加拿大安大略省政府經濟部及安大略省經濟局，回港後在香港中文大學及嶺南大學先後任教，現為嶺大教授及公共政策研究中心主任。