名家筆陣：樓市進入 漫長跌浪

切勿低估壓市決心

樓市自沙士後受惠於多個利好因素而開始上升周期，除了二○○八年金融海嘯期間短暫回落外，樓價過去十年均在上升，在量化寬鬆政策下更升勢加劇。新一屆特區政府上場後積極調控樓市，從供求兩面夾攻，結束了十年的上升周期。去年底推出打壓樓市措施後，有投資者相信土地供應甚難增加，低估了政府的決心。筆者當時已警告，切勿低估政府壓抑樓市的決心及能力。

今年二月底推出的雙倍印花稅辣招，像駱駝背上的最後一根稻草，交投即時急降。樓市永遠都是動態的，樓價不是上升就是跌，希望樓價長時間停在某一水平是不切實際。其後，一手樓銷售監管措施於四月底生效，發展商借勢減慢推盤，爭取一點時間觀察，看看雙倍稅的打擊效果會否隨時間減弱。

新盤帶頭二手跟減

半年過後，樓市交投未見大幅回升，發展商手頭上亦累積了不少可供銷售的樓盤。由於二手樓業主較為惜售，很少帶頭減價，發展商則從商業角度出發，在不利環境下推盤，帶頭減價無可避免。現時發展商手上可供出售的單位逾萬個，在買家數目有限之下，減價促銷是不二法門。

筆者估計減價浪潮已經開始，並將維持一段長時間。在發展商帶頭減價下，二手樓業主被迫追隨。在二手市場買賣樓宇時議價，買家的優勢絕對在小業主之上，很多時會大膽還價，還一口價已降價百分之五到十了。發展商及二手業主互相爭奪買家，樓市下調的幅度不會是單位數字。

經濟影響不容忽視

樓市始終是香港經濟重要一環，成交萎縮不僅影響地產代理收入，還波及其他直接或間接關連的行業，如律師、裝修及運輸等。從八萬五的經驗得知，當樓市淡靜了一兩年後，整體經濟活動會冷卻下來，通縮出現，市民收入進一步下降令樓價進一步下調。

當然，沙士後內地為香港注入多支強心針，現今本港經濟對樓市的依賴已經較沙士前大為降低，未來樓市回落時，經濟萎縮程度應該不會像八萬五時期那麼厲害，但對整體經濟的影響仍不容忽視。

樓價與民生息息相關，樓價降至市民可負擔水平當然是好事，但樓價與整體經濟及市民入息水平亦有關連，筆者相信政府經歷過八萬五政策的教訓後，對調控樓市的力度掌握會得心應手，情況過分轉差時會適度放鬆調控措施，八萬五當時的情況應不會重現。

陳超國

第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理，擁有二十多年資深專業地產服務策劃經驗，為行內公認經驗豐富的專家。陳氏亦為英國皇家特許測量師學會資深會員、香港測量師學會資深會員、英國仲裁學會會員及香港政府註冊產業測量師。