金管局剛發表的《貨幣與金融穩定情況半年度報告》指出，近期本港樓市有回軟迹象，同時亦指本港樓價仍偏離市民負擔能力。
據統計，平均樓價已達住戶年收入中位數的14.7倍，這比例要比一九九七年樓市高峰期尤甚。數據好像「證明」了，以壓價為目標的樓市辣招有其必要性。
有論者指，鑑於樓價飆升，英倫銀行的金融穩定委員會亦正準備推出打壓樓市的措施。本人參閱了今年九月三十日該委員會發出的聲明，發覺其擬提出的，根本不是壓低樓價措施，考慮推出的招數，只不過是對槓桿比率的調控、反周期的資本及流動性要求、以及買樓人士的借貸比率而已。
我一向認同金管局控制銀行系統風險的措施，當樓價飆升，銀行承受的風險上升，為了保護銀行的穩健性，有必要上調借貸比率，但目的根本與打壓樓價無關。
正是因為當年金管局控制銀行系統風險的政策做得不錯，在一九九七至二○○三年期間本港樓價雖然跌了三分之二，但沒有一家本地銀行倒閉。這個跌幅差不多等如美國二○○六至二○一一年全國樓價平均跌幅（30%）連續發生三次的結果！
監管機構管控風險明顯是應有之義，但是調控樓價至所謂的「合理水準」則是不當！任何人士均可自行判斷樓價是否合理，無樓的認為樓價太高大可不買；有樓的認為現價過高亦可把樓售出。
其實，政府的責任只應配合市場的需要，增加土地、公屋和居屋的供應。如果金管局已經做好管控風險的措施，為甚麼還要畫蛇添足，再推出額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）和雙倍印花稅（DSD）呢？
很多市民指若樓價不跌，他們便買不起，但是如果供應根本不足，一時的高價確有其合理性。這在一方面可壓抑需求，另一方面又可鼓勵發展商增加供應。因此，指市民都買不起樓根本是違背事實！因為我們真的見到有成交。
雖然有很多市民買不起樓，卻仍有不少市民有能力負擔得起，只要樓市有成交，就會有業主換樓，換樓活動會騰出較舊及較小的單位，給市民上車。
相反，在辣招推行下，換樓活動被凍結，二手上車盤交投變得很少；待售的居屋和出售公屋的價錢被推至更不合理的水平，並且為買家埋下負資產的計時炸彈！
「雙印」寬限延至一年
筆者深知，要特區政府撤回辣招是不大可能。但客觀數據顯示，在額外印花稅未加辣時，短線炒家早已絕迹，再把「額印監」加至三年，又將稅率加至高達20%，明顯是不必要的落重藥、也嚇窒了不少換樓客。筆者呼籲把額外印花稅改回原貌。
至於買家印花稅，筆者認為非永久性居民的本港居民毋須繳付，給換樓買家免交雙倍印花稅的寬限期，則宜延長至一年。
何濼生
香港大學經濟系學士、多倫多大學經濟學博士，專攻政策研究。研究範圍包括社會保障、教育、醫療、房屋、宏觀經濟、國際金融等。曾任職加拿大安大略省政府經濟部及安大略省經濟局，回港後在香港中文大學及嶺南大學先後任教，現為嶺大教授及公共政策研究中心主任。