近日多個全新樓盤開售，定價均貼近或略低於二手價，可是就算位於同一區，新舊物業難以直接比較，很難斷言是減價。因此，當九龍站一個豪宅物業「劈價」推售貨尾，便分外矚目。由於屬貨尾，與同一樓盤的其他單位可比性很強，而定價又顯著低於條件類近的單位，可說是真正減價賣樓，意味着住宅樓價向下調整的趨勢，已經更為明確。
自從政府連番推出辣招稅及收緊按揭之後，樓市買家嚴格來說只得兩類。第一類是不受辣招影響的買家，主要屬首次置業或上車客，毋須繳付辣招稅，同時又因為購買的物業銀碼細，較易獲得按揭。第二類則是換樓客、公司客、非港人及投資者等，買樓要支付辣招稅，稅率可高達物業價格的兩成以上，變相買貴很多，發展商透過補貼稅款降低交易成本，完全可以理解。
根據差餉物業估價署的數字，在辣招稅實施後，大銀碼豪宅物業交投早已大幅萎縮，豪宅樓價亦輕微回落，由於幅度有限，難以彌補辣招稅衍生的高成本，始終無法扭轉冰封市況。現在發展商在推售豪宅貨尾時，不但定價下調，還補貼稅款，整體減幅超過兩成。雖然辣招稅不算是樓價的一部分，但由於發展商是真金白銀補貼，等於賣樓收益減少，與大減價在本質上無分別，惟有這樣才能吸引受辣招稅影響的買家入市，打破豪宅冰封的局面。
至於銀碼較細的上車物業，相信不會這麼快便要劈價，長遠而言則肯定殊途同歸。首次置業或上車買家，由於不用負擔額外的辣招稅成本，只要樓價稍為向下，便會覺得抵買，吸引他們入市顯然容易得多。換言之，這類物業的價格下調過程暫時不會很急速，等待一批購買力被消化後，才需要把樓價稍為下調，吸引下一批購買力。
可是，這個緩慢調整過程也不會很長久。首先，市場上究竟有多少這類「剛性買家」，入市動力能維持多久，從來沒有確切答案。而且在需求並不真的那麼剛性的同時，新供應卻有增無減，按政府的數字，目前待批預售樓花單位仍有近萬個。從簡單的供求曲線可知，供應大量增加而需求沒有同步擴大，均衡價格只有下跌一途，明減也好、以優惠變相減價也好，別無其他選擇。
當新盤開始減價，二手樓價要維持相對吸引力，最後亦只有跟減。無論是直接降價或補貼辣招稅，目的都是降低買樓的總成本，理應能吸引一些買家入市，稍為改善交投冰封的局面。不過，這極其量只是前奏，按揭利率上調才是真正戲肉，當供樓負擔上升令交易成本增加，而各項辣招仍在，樓價必定要劈得更深，才能相互抵銷，這些都是可預計得到，樓價向下是勢不可擋。