發展商賣樓打定輸數

新地年報顯示，截至一一年六月底止年度，物業銷售收入464.78億元，銷售及推銷費用為24.98億元，佔比只有5.37%；截至一二年六月底止年度，物業銷售收入370.32億元，銷售及推銷費用原為28.87億元，但今年業績通告卻進行調整，金額調高至37.65億元，佔比由原來7.79%，增至10.16%。

新地銷售費佔收入17%

截至今年六月底止年度，物業銷售收入200.6億元，銷售及推銷費用則達35.15億元，佔比更增至17.52%。

對於物業銷售收入減少，支出反而增加，有分析員表示，新地早前與分析員舉行會議時，曾被問及相關問題，但有關方面未允透露實質數字。新地發言人昨日回覆本報查詢時則強調，集團全部帳目均依足本港及國際會計準則進行。

分析員估有十億「走盞」

有分析員表示：「大型發展商售樓規模大，銷售開支動輒二、三十億元，若將已開售物業開支提前入帳，buffer（緩衝）可達10億元，即使來年市況轉差都可以『走盞』。」

他續說，售樓支出增加，一方面反映政府一手樓宇銷售新規下，售樓成本顯著增加，例如增聘人手及律師核查售樓文件，以及印製昂貴售樓書等，但同時反映發展商對未來兩年樓市前景審慎。

核數師：助減盈利波動

有核數師解釋，地產公司可以將銷售支出預先入帳，但樓盤必須已經開售，其次是樓盤分多個期數，發展商可決定整個項目的支出一併或分期入帳，「例如整個樓盤有1,000個單位，雖然第一期僅開售200個單位，但可將1,000個單位開支悉數先入帳」，此舉有利降低未來一至兩年盈利波動情況。

分析員認為，相信不只新地採用上述會計方法，其他發展商可能同樣有採用，更透露早前與多家大型發展商舉行會議時，曾問及相關問題，只是未允正面回應，或只表示會維持一貫售樓政策。

九月中新地公布去年度業績時，一併降低本年度售樓目標至280億元，新地主席兼董事總經理郭炳江更直言「唔想預測」未來樓價，原因是「無論升好、跌好，好難睇，因為外圍因素太多，唔明朗」。