名家筆陣：土地開發智破困局

最近有位飲食業老行尊表示，由於私房菜廚師收不到顧客自攜酒水的開瓶費，被迫放棄使用進口食材，廚藝不能發揮云云。筆者因業務需要經常外出酬酢，光顧不少全用進口食材的高級私房菜，大多毋須開瓶費，因昂貴的餐單已變相包含在內，客人願付高價，與食物成本也沒有必然關係。

建築成本不影響樓價

同樣道理，樓價跟發展商的成本沒有太大關係，主要是供求的結果。香港地價高昂，在發展成本中的佔比遠高於建築費，發展商投地時會先估計項目未來落成時可賣多少錢，再扣除發展成本及利潤，便得出可承受的地價金額。若建築費用大幅上升，發展商便減少地價的預算，以彌補上升的建築費。

因此，建築費用上升或下降可影響地價，不能影響樓價。有業界指香港缺乏外地輸入勞工，建築費用高昂，樓價不易回落，恕筆者不敢苟同。九七後地產市道低潮時，樓盤以低於成本價出售屢見不少。

政府以多項行政手段降低需求，成功冷卻過熱的樓市，但樓價未見顯著回落。很多業主相信土地長遠供應甚為緊張，未必能滿足未來需求，即使成交疏落亦不願大幅割價求售。理順樓市的關鍵是提供長遠而穩定的土地供應，市場旺時多推地，市淡時少推，只要政府及時反應，樓價便不會大升或暴跌。

香港面積約1,100平方公里，拿百分之一的土地建住宅，以地積比率5倍計算，已可提供約74萬個八百方呎的住宅單位，足以滿足未來10年需求。為甚麼大家仍認為土地供應不足呢？

香港並非土地不足，只是未能有效善用土地資源。現時市區內可供發展的地塊不多，市區重建須先拆卸舊樓，一加一減之下所能增加的單位數量有限。

補地價機制落伍過時

新界北部有一整片大平原，若善加利用，可提供無數住宅單位。可是，政府提出新界東北發展計劃即遭群起反對，可否落實仍未知，若胎死腹中，對日後大規模發展新界北部有深遠影響。

不過，即使發展計劃落實，政府與發展商對補地價的分歧仍難達共識，一方面政府害怕被指利益輸送，另一方面是發展商面對土地增加，不敢對後市太樂觀，雙方膠着必拖慢發展步伐。現行的補地價機制已失效，政府宜思索全新的補地價訂定方法，才能釋放土地的發展潛力。

郊野公園非鐵板一塊

填海當然可提供土地，生產成本卻高昂，將會對庫房帶來壓力，而且會對海岸環境造成極大破壞，加上保護維港法例，海港兩旁難以再填海取地。

對於應否發展郊野公園，近日引起激烈爭論，筆者傾向保持開放態度，贊成讓市民討論應否減少郊野公園範圍以換取發展用地。舉例說，港島有3個水塘郊野公園，這些水塘現在還有沒有共存的必要呢？可否討論一下放棄面積最少的薄扶林郊野公園？發展郊野公園即使得到市民認同，亦須很長時間的技術調研和開發，若現在甚麼也不做，下一代將面對更嚴重的房屋問題。

其實，拿出來理性討論，讓市民更清楚了解土地供應的問題，以及各種增加土地方案的利弊，才可讓社會作出正確選擇。大規模開發土地的研究已停滯了十多年，是時候重新啟動。

陳超國

第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理，擁有二十多年資深專業地產服務策劃經驗，為行內公認經驗豐富的專家。陳氏亦為英國皇家特許測量師學會資深會員、香港測量師學會資深會員、英國仲裁學會會員及香港政府註冊產業測量師。