投資動向：滬自貿區 內房起錨

按八月份商務部公布，上海自貿區範圍涵蓋上海市外高橋保稅區、外高橋保稅物流園區、洋山保稅港區及上海浦東機場綜合保稅區等四個海關特殊監管區域，總面積涉28.78平方公里，相當於三分一個香港島。

當大家等待自貿區細節，這趟「政策紅利」如何分配仲未落實時，市場的其中炒作主題便是相關地產股，擁有自貿區內土地者有如中了一次「彩票」，A股市場有地於其中的公司如外高橋及陸家嘴等全都炒到熱火朝天。不過，園區輻射到的周邊地區經濟也必然受到帶動，鄰近區域地價近期節節上升，上海今年不斷湧現天價成交的地王，最新是新地（00016）月初以217.7億元人民幣奪得上海徐家匯中心地皮，較拍賣價高24%，折合樓面地價為每平米約3萬元人民幣。今次可算是新地迄今最大投資項目，總投資額400億元，將兼備寫字樓、商場及酒店。

綠城積極霸地盤

目前外高橋附近都有一手樓銷售，其中涉及綠城中國（03900）以及上海証大（00755）。屬中型地產商的綠城年前因內地「缺水」，資金一度緊絀，後在一二年向九倉（00004）配股集資引入為股東，解決財困。綠城以浙江省為基地，擁不少上海地皮，今年三月與融創中國（01918）以90.19億元人民幣共同收購黃浦區項目，土儲再增。

規模較大的世茂房地產（00813），地產項目雖分布於上海、北京、哈爾濱、南京及福州等多個城市，同系的世茂股份就主力於房產、百貨、電影院、酒店及建造業務，來自華東地區的收入佔總收入九成。

世房立足長三角

世房本身持有上海世茂皇家艾美酒店、上海外灘茂悅大酒店及上海世茂余山艾美酒店。上半年世房賺34.7億元人民幣，升11.4%，首八個月錄得合約銷售逾410億元人民幣，增長34%，已達銷售目標的七成以上，部分券商估計明年銷售有機會升至千億元咁誇張。長三角地帶是世房的主要立足點之一，是該區發展的受惠者，惟公司負債比率超過六成，相關風險宜留意。

上海証大帶有濃厚的上海色彩，只是市值較細，上半年盈利跌一半至2.8億元，且負債比率高，長期潛水，未受關注。

上海實業（00363）是上海市政府窗口公司上海實業（集團）控股的上市旗艦，業務主要橫跨基建設施、房產及消費三大核心，基建及地產則是收入佔比最大業務，今年上半年來自地產的收入為55.16億元，分部業績達14.39億元，是貢獻最多的部分，基建分部盈利為8.29億元。基建方面，上實主要投資於公路及水務設施，全資擁有的京滬高速、滬昆高速及滬渝高速是上海通往其他城市的其中主要幹道，相關通行費已佔全市全部路費收入逾四成。

上實擁先天優勢

地產方面就透過上實城開（00563）及深圳上市的上實發展等參與，截至今年六月底止，上實城開土儲共860萬平方米，涉及24個項目，部分是位於長三角地域；上實發展去年底則持20個房產投資項目，涉及630萬平方米面積，以及個別位於上海等地的發展中物業。

上海發展有幾快，大家有目共睹，但架構上作為市政府旗艦的上實就唔多爭氣，過去兩年業績一直倒退。今年上半年盈利再跌34%，只有16.75億元，惟股價由六月起動後，反覆上升，絲毫未受半年業績影響，相信最大的原因是市場相信其背靠市政府，在取得新項目上有先天優勢，注資願景成短線催化劑。自貿區的發展還處一個非常雛形階段，上實未來能否獲得注資，注資的項目又跟自貿區有幾大關連，仲係一個未知數，股價早前升到27.18元正是一一年六月以來多頂阻力位置，衝唔上有機會先作調整。