內房保盈利加快周轉

本報綜合20間本港上市內房中期業績的數據，發現上半年毛利率錄得按年下跌的內房達八成，其中以華潤置地（01109）及越秀地產（00123）兩公司跌幅最顯著，分別跌16.2及19.7個百分點，其他則跌3至10個百分點不等，20間公司中只有4間公司上半年錄得按年上升。

有外資分析員指，內房股毛利率下跌，入帳項目的結構組合有一定影響。但主要由於一一及一二年市況波動下銷售的項目陸續入帳，相關項目的毛利率較低，故拖低整體毛利率。

一五年料見底回升

「計及開發期，相信明年仍有部分毛利低的項目會入帳，料至一五年才可見底回升」，但他指在地價愈趨向上、建築成本上升的環境，內房毛利率於未來難以維持過去逾四成的高水平。

融創擬提高內部收益

事實上，多家內地房企早前亦坦言，未來內房毛利只能維持在約30至35%水平。富力地產（02777）董事長李思廉表示，全行毛利率傾向30%水平是趨勢。

越地董事長張招興亦指，毛利率視乎行業競爭，30至35%是合理水平，未來走勢將看市場條件，更坦言下半年毛利率進一步受壓。

在此情況下，不少內房發展商轉向高周轉模式，加快開發冀增加回報率。不過有分析指，發展商加快周轉率，亦會對毛利率構成壓力。但融創中國（01918）主席孫宏斌認為，毛利率只屬其中一項參考指標，「項目毛利率高，但銷售慢，回報率仍是很低」，故更着重IRR（內部收益率），冀以加快周轉提高IRR至30%。

至於上半年毛利率屬上升之列的世茂房地產（00813），副主席許世壇稱，未來公司將加快周轉率，由買地到推售，將由過去的九個月減至半年，公司有信心通過成本控制，令全年毛利率維持於35至36%水平。

隨着傳統銷售旺季「金九銀十」來臨，瑞信預期樓價將加快上升，維持短期行業正面情緒，惟在十一月舉行三中全會後或有下行風險。