上海獲中央欽點設立自由貿易試驗區，成為全國第一才僅僅一個月，又創出另一個第一，當地徐家匯中心項目地皮昨天經過多輪競價後，以二百一十七點七億元人民幣賣出，成為新地王，買家是香港大型發展商。相對於香港近期拍賣的多幅地皮愈賣愈平，發展商入標反應平平，與上海比較起來，此消彼長的感覺十分濃烈。
徐家匯中心項目十分龐大，落成後的建築面積達五十八萬平方米，規模相當於該區目前已建成商業辦公大樓的總和，估計總投資約四百億元人民幣。市場指出，早前上海當局把地皮推出作預申請時，合資格入圍競投的發展商，完全是港資天下。香港發展商積極競投及發展內地地產項目，投入的資源隨時比本港項目還要多，在商言商，投資於上海看來真的好過投資在香港。
香港作為中國的一部分，最主要的價值是金融中心及自由貿易港。金融服務發達，沒有任何外匯管制，資金可以自由進出；由於沒有關稅，商品及服務貿易同樣相當自由，而低稅率則吸引大量海外企業利用香港作為生意基地。現在上海也朝着相同方向發展，根據早前由國務院拍板通過的自由貿易試驗區總體方案，同樣賦予一些近似香港的金融中心功能。
上海自由貿易區雖屬試驗性質，目標則十分清晰，在金融方面講明可以先行先試，以專案形式開放人民幣資本帳，並逐步實現自由兌換等金融創新，未來還會有條件地准許企業自由兌換人民幣。其實，這些已經不是遠期目標，市場消息指，在自由貿易區的規劃草案中，清楚寫明未來如何讓企業參與，意味着金融及貿易自由化，以至開放資本帳步伐，比外界所想像要快很多。
目前上海自由貿易區只是個小地方，資金僅可在區內自由流動，稅務優惠也只給予區內企業，與內地其他地方並不自動接通，情況與香港作為人民幣離岸中心跟內地的關係，大致上是一樣的，短期而言談不上有強烈優勢。不過，當上海自由貿易區運作逐漸成熟，內地又具備全面開放資本帳的條件時，競爭優勢便會立刻強大起來。屆時香港仍是離岸金融中心，上海則是在岸金融中心，誰有近水樓台之便，答案還用多說嗎？
不要忘記，上海自由貿易區是中央全力推動的大政策，加上深圳前海現代服務區，明顯是刻意在兩地培育睇齊香港的金融及貿易服務功能，完全是衝着香港而來，一旦香港發展停滯，更可順勢取而代之。這轉變當然不可能在短時間內發生，但過多幾年便很難講。上海的商業地產項目吸金能力巨大，與自由貿易區全速發展肯定有關係，正好印證從此消彼長到取而代之的大趨勢。