政府在今年二月推出雙倍印花稅，並且焗銀行上調新做按息，是近期樓市的轉捩點。根據土地註冊處最新數字，住宅買賣合約登記在四月開始下滑，至今仍處低水平。政府財金官員並未滿意，直言泡沫風險仍在，毫無放鬆調控的意思。如果本港樓價急升是美國量化寬鬆政策令資金氾濫所致，現在聯儲局已積極研究退市，香港也應為各項辣招制訂退市路線圖，以免樓市供求被過度扭曲。
五月份住宅買賣登記約四千二百宗，較四月份約三千四百宗，反彈逾兩成，但與去年同期比較，仍大幅減少一半。由於合約登記通常較實際成交滯後約四星期，數據反映三月及四月住宅交投萎縮。如與過去十二個月的整體移動平均數比較，減幅同樣可觀，可見屬趨勢性變化，入市的主要是真正用家。
從住宅買賣合約金額分布，亦可看到買家的結構變化。物業價格介乎三百萬至少於五百萬元的成交，佔整體四成半；介乎二百萬至少於三百萬元的成交，佔兩成一，兩類比例都是在四月開始顯著上升。至於五百萬至少於一千萬元的成交，則在四月起大減，從三月的兩成七跌至五月的一成六。在雙倍印花稅打擊下，換樓客及收租客已放棄入市，剩下是購買中小型單位為主的首次置業人士。
財金官員堅持辣招是管理需求，只說出事實的一半，實際上也控制供應。以目前的買家結構，炒家、收租客及換樓客都被排除，的確控制了需求；可是任何現在入市的都受到額外印花稅規限，不會輕易把物業出售，亦限制了供應。如要填補這缺口，必須引導一手市場增加供應，可惜審批預售樓花進度十分緩慢，在二手惜售、一手短缺下，必然令樓價乾升。
單靠首次置業用家，能否支持樓市健康發展呢？以現時的買賣登記量推算，只憑剛性需求恐怕消化不了未來平均每年兩萬伙新供應，更別說支持每年幾萬宗二手交投，需要在適當時候釋放一定購買力重回市場。可是政府堅持目前的供樓佔入息比率達五成六，是危險水平，無意鬆手。其實，供樓負擔絕非萬能風險指標，要視乎當時經濟環境而定，如果預期有極大機會陷入衰退，導致很多人減薪或失業，以此警示還說得通，否則便顯得牽強。當經濟無大礙，供樓負擔上升不會是致命風險。
現時本港樓市面對的主要風險，是美國退市令流動性收縮，繼而推高利率，增加供樓負擔；可是聯儲局若然走出這一步，亦意味着美國經濟無大礙，復甦可持續，屆時香港經濟亦應平穩，樓市不會因而大冧。如果政府真的希望樓市平穩發展，何不像聯儲局一樣制訂量化指標，作為辣招的退市路線圖，既引導市場預期，亦可適時回應供求變化。