樓市新錢漸涸 慎防拖累經濟

港府推出旨在冷卻樓市炒賣氣氛的「辣招」究竟有多「辣」,從港府官員向立法會提交的資料可見一斑。根據稅務局在二○○九年至一三年三月收到的住宅物業買賣協議加蓋印花申請,今年首季樓價在四百萬元或以下的交易量九千八百七十九宗,其中由非持有香港身份證的個人購入宗數為八十一宗,佔總數百分之○點八,相比過去四年平均每年佔比百分之二至三,跌幅超過一半。

至於今年首季以公司名義購入的住宅物業宗數為二百零一宗,佔總數比率百分之二,與以往四年介乎百分之五至十的佔比,更是大幅萎縮。同樣情況亦發生於樓價在四百萬至八百萬元之間的中價物業,八百萬至二千萬元之間的中上價物業,以及二千萬元以上的豪宅。

值得留意的是,樓價愈貴,公司買家受影響程度愈深。以八百萬至二千萬元的住宅物業為例,公司買家今年的佔比僅百分之三點五,與去年全年的百分之二十四點二相比,完全是兩個世界。樓價在二千萬元以上的豪宅,情況同樣慘烈。

港府推出買家印花稅,本意是壓抑非本港居民以及用公司名義購買物業的市場需求,從稅務局的數字看,政策措施可謂相當成功。雖然未至於將這類買家完全趕走,但相關需求大幅萎縮,樓市的生態已出現重大變化。至於這種變化對樓市是好是壞,對本港整體經濟是福是禍,有待各方詳細探討。

樓市「辣招」推出以來,住宅物業交投由熱轉冷,早前的炒賣熱潮無疑消散得七七八八,再加上監管一手住宅物業銷售的新法例在四月底開始生效,新盤要符合嚴格的規管要求才可售賣,發展商紛紛封盤,重新整理樓盤資料,令新盤供應大減。無論這是有意或是巧合,一、二手樓市供應和需求在短時間內劇減,如同馬路上風馳電掣的汽車要緊急煞停,只會令人冷汗直冒,港府樓市政策如果導致市場走勢急轉彎,而不是遁序漸進或漸退,對樓市的健康發展並無好處。

香港是自由市場,資金進出完全沒有管制,資金流出或流入,主要看本港以及內地市場有沒有具吸引力的投資項目。以往資金流入本港,並以購買本港物業作為最主要的其中一項投資活動,正是看中本港樓市結構相對較簡單,與物業相關的法例及稅務亦不複雜,物業投資是回報相對穩定以及升值潛力較高的項目。

港府新政策令本來鍾情香港樓市的資金轉頭遠走,客觀效果固然是樓市掉頭向下,另一項要付出的代價是新資金流入數量減少,影響本港經濟活力,如果「新血」持續減少,政府或有需要適時調整政策。