長線投資都係股樓好

買樓44年升值144倍

不少港人透過投資物業置富。確實，過去幾十年，本港樓價以倍數上升，早前更屢創歷史新高。

荔枝角美孚新邨是本港老牌大型屋苑，第一期百老匯街的大廈於一九六八年落成。

按土地註冊處資料，百老匯街一號中層A室，於一九六九年一手買入價為4.4萬元，即建築/實用呎價約52/69元。查看同類型單位的近期成交為今年一月，以約638萬元易手，即建築/實用呎價約7,780/10,149元，四十四年間升值達144倍。

然而，由於其後未見同類型單位有更新成交，故此回報暫未反映近期樓價稍為回軟的情況。

揸黃金獲利40倍

若當年大家沒有買樓，而是買入實金，回報又會如何？今年四月可謂黃金的「黑色四月」，兩個交易日跳崖式暴挫超過200美元，至近期才回升至1,460美元水平。回看六九年時，每安士金價徘徊在35.13美元至43.46美元，而當時仍實行金本位。

自一九七一年，美國放棄金本位之後，美國可在沒有黃金儲備的情況下大量發鈔，金價亦開始經歷大上大落，而黃金好友最意氣風發之時，正是二○一一年九月六日、金價創下1,921.15美元歷史高位之日。

倘若投資者以約四萬元，於六九年成功撈底，以每安士35.13美元入市，並於歷史高位沽出，這批黃金為投資者帶來逾53.6倍回報。而若錯過了高位，投資者持有至今則賺40.6倍（以上周五現貨金收報1,462.09美元計算），惟兩者回報皆不及當時揀選買股或樓。

港股高位放 贏212倍

六九年時錯過買樓，投資港股則有另一番風景。回首七十年代，本港股市和經濟正處起飛階段，公司對上市集資的需求愈來愈大，而繼香港證券交易所後，再有三間證券交易所在六九年至七二年間成立，形成「四會時代」。港股指標─恒生指數亦於一九六九年十一月二十四日正式發報，開始點數為150點。

港股自此經歷多番牛熊交替，有公司愈做愈強，其股價自然水漲船高，但亦有不少被時代淘汰，股票淪為牆紙，但整體來說，港股中長線仍於上升軌上運行。

倘若投資者當時看好港股前景，於恒指六九年開始發報的150點入市，若購入的股票與大市同步，至上周五恒指收報的22,547點計算，累積賺價149倍，與買樓回報相若。然而，若投資者成功於○七年恒指高峰31,958點時套利，更大賺212倍，勝過買樓。

定存慘遭通脹蠶食

無論買樓、買股、抑或買金，都是可賺亦可蝕的投資。現在回看，大賺看似容易，但在六九年時，打工仔每月薪金可能不足二百元，要以逾四萬元買樓，膽識及決心不可少。相反，對於保守、追求保本的投資者，若將這筆錢全數作銀行定存，回報又是否理想？

銀行的定存息率常因應美國聯邦基金利率而加減調節，由近年的接近零息，到曾出現逾10厘的高息都有。據以往亦曾有一段時期，本港銀行的儲蓄利率是協定劃一的，自二○○一年七月起，利率協議才撤銷，銀行可自行釐定往來、儲蓄存款、及七日以上定存利率。

因此，簡化起見，我們以每年續期的定期存款計算。假設存款平均年利率三厘，四萬元存款在四十四年間僅增長2.67倍至146,858元。就算是較樂觀的平均5厘，資金亦僅增長7.5倍至342,286元，皆大幅跑輸同期金、股和樓，以至通脹。

經濟學家點睇？

四十四年前可以用4.413萬元買一層樓「好似好筍」，但經濟學家關焯照直言：「時代唔同，好難直接比較，六十年代雲吞麵都只係兩、三毫子一碗啦！」若單純以雲吞麵作指標，物價這些年便升了超過80倍。

不過他指，假設過去四十四年平均年利率為三厘，那錢存放在銀行僅能升值2.67倍，絕對跑輸通脹，所以結論是若有餘錢，而入市時機又不錯，加上沒有天災等意外因素的話，「買樓長揸」是不俗的投資。