樓市氣氛轉靜，對準買家未嘗沒好處，可冷靜地看看未來幾年的住宅供應，謀定後動。根據政府昨天公布的「私人住宅一手市場供應統計數字」，截至今年三月底，未來三至四年預計合共可提供六萬七千伙，雖然未達平均每年兩萬伙的目標，亦算行近一步。可是供應純屬估計，除視乎土地是否足夠之外，更要看起樓進度，觀乎上季施工量只得千一伙，供應目標能否成真仍存變數。
六萬七千伙供應當然不是歷史新高，同類潛在供應，在○七年第三季曾高達七萬伙，但相比○九年下半年只得約五萬伙，已經拾級回升。不過，更值得注意的是，未來供應在幾年間出現顯著結構轉變。這六萬七千伙包括三類單位，其中已落成而未售出的單位，在過去五季均維持四千伙；加上在建中但減去已售出樓花的單位，則徘徊在五萬伙左右。換言之，未來主導可供出售單位多寡，全看可隨時動工的單位數目，截至三月底為一萬七千伙。
過去幾年，住宅市場供應結構的最大變化，是已落成而未售出的單位大幅減少，從○七年首季的一萬九千伙，到上季尾只剩四千伙。這類單位包括建成一直未賣或賣剩的現樓貨尾，特點是已經起好，可隨時應市，視乎何時賣而已。當這類單位清得七七八八，未來供應便全靠在建中，以及等待施工的項目撐場，如何令施工進度跟得上需求，重要性不低於維持足夠土地供應。
這些關注並非杞人憂天，因為一幅空空如也的地皮，要變成一幢幢住宅，才是真正有供應，箇中變數很多。不妨看看，去年底可隨時動工的住宅單位數目是一萬五千伙，但今年首季施工量只得一千一百伙，完全不合比例，而同期可隨時動工的住宅單位數目則進一步增至一萬七千伙。如果施工量未能配合，又怎能把供應目標變成真正供應呢？
當然，每季施工量變化，會受住宅項目規模大小影響，亦要視乎發展商的起樓和賣樓策略而定，難免時多時少。不過，背後是否也有一些客觀因素局限，例如政府審批規劃和圖則的速度如何，會否因為積壓太多個案而影響開工時間呢？此外，興建住宅的相關專業人員、建築工人的供應，是否足夠應付各大小項目所需？同樣不能忽視。
如果政府的住宅供應目標是平均每年兩萬伙，平均施工量理應相差不遠，而且要持續多年。不過，施工量每年超過兩萬伙的盛世，已是十多年前的事，在○八、○九年更跌至不足一萬伙，相信很多相關專業人員或已轉行，加上現時又有多項大型基建進行，導致人力供求更加緊張。若然政府及建築界沒有足夠資源應付，空有土地恐怕也難令住宅供應穩定下來。