孖妹S檔案:貴舖當道股票行租殃

孖妹考考大家:去年香港有咩升得快過住宅樓價?1,2,3!夠鐘!開估:舖租。據美聯工商舖資料,單計中環一線街地舖,去年平均加租兩倍,個個租戶都大呻生意難做,而一向皮費重的「魚缸」更是百上加斤,不時爆出縮皮、賣盤、甚至結業消息!唉,究竟「魚缸」老闆能否捱得住貴租?真係擔心死孖妹!

訊匯愛地舖人流夠旺

沈:訊匯證券行政總裁沈振盈

彩兒: 訊匯證券旗下分行全是地舖,租金壓力不容小覷!

 沈: 係呀,目前雖以荃灣分行的租金最平,但組約將於年內到期,加租壓力即將埋身,依家仲未估到會加幾多!其實,我們偏好地舖,可較容易吸引街坊幫襯,但若加幅太惡,就惟有轉做樓上舖!

彩兒: 聽某位證券界朋友講,荃灣商廈的租金大幅加咗五成,佢最終要忍痛cut舖!

 沈: 老實講,四間舖之中,旺角分行的租金最貴,但該區唔夠客源,家陣直頭蝕緊錢,好彩觀塘區的生意甚佳,不乏捧場多年的街坊,才可拉上補下!不過,即使旺角間舖入不敷支,但該區人流如鯽,可當畀廣告費!

彩兒: 究竟要做幾多生意先夠交租㗎?

 沈: 隨着交易佣金不斷下調,主要收入來源已轉至孖展利息收入。整體計,我哋一年要做6億元生意額先可以打個和,所以依家做證券行只有兩條路可走,一係做大個餅爭取市場佔有率以倍大利潤,一係就縮細規模來減輕皮費!唉,以前好景就話可以「好天斬埋落雨柴」,但現已冇呢支歌仔唱喇,好似舊年平均得三、四百億成交額,不少行家搵唔到食之餘仲要面臨加租壓力,點捱呀!

彩兒: 去年行頭好曳,我哋經常聽到證券行放盤的消息!

 沈: 的確有好多人放盤,甚至平到百多萬已有交易!不過呢行已無乜肉食,租金、技術支援、軟件提升樣樣都係錢,所以接盤的人不多。長遠看,C組經紀行漸趨萎縮,執笠的消息仍會不絕於耳!

致富多自置舖慳一截

周:致富證券副總經理周韻姿(Maggie)

高妹: Maggie,你哋好有先見之明,一早買定唔少舖位,廿間分行有十三間係自置物業,可慳番唔少租金使費!

 周: 記得沙士過後,好多物業舖位都好平,湊巧我哋要擴充業務,就決定直接買舖,仲可為資本增值。當時一個美孚舖位(約900呎)只值四、五百萬,依家起碼升咗五倍!而十三間自置舖位中,現市值最高的應是灣仔分行(約2,000呎),約值6,800萬。不過,唔計自置物業,其他舖位一樣要捱貴租,如荃灣分行的月租要十萬,所以我哋早兩年喺附近買咗個舖位,諗住等租約完咗之後搬過去,唔經唔覺舖位價值已由二千多萬升至六千萬!

高妹: 嘩,咁會否繼續買舖?其實將舖位放租,咪仲賺得多!

 周:唔會喇!政府曾兩度出招,大大增加物業買賣成本,加上依家啲舖炒得太貴,唔抵買!講開又講,出租物業的利潤愈見吸引,但我哋做證券生意嘅,總要有舖位畀街坊駐場,加上自己舖又可做埋宣傳,除非真係可以天價放租,否則唔會考慮住!

高妹: 致富有成廿間分行,邊間最好賺?仲會再開分行嗎?

 周: 旺角、荃灣、九龍城三間分行都幾旺場,但有好多人都未必到分行落盤,打個電話或上網都做到買賣,所以冇話邊間最好賺,只可答你平均都唔錯。然而,今年冇打算再開分行喇,現時分行數目已足夠應付,加上開舖成本愈來愈貴,計埋裝修費、報價系統、人工及燈油火蠟,閒閒哋要二百萬本金!

凱基新界插旗量取勝

鄺:凱基證券亞洲營運總裁鄺民彬

高妹: 租金升唔停,證券行老闆要扭盡六壬去慳皮!

 鄺: 這是大勢所趨,就好似我哋總行喺○九年已由中環甲廈搬至灣仔甲廈,足足可慳回50%租金。事實上,地舖有較大宣傳效果,但舖租實在太貴,咁搞法好難賺錢,所以我哋六間分行都係樓上舖,主要靠股票經紀去發掘客源,當中以金鐘及上環分行的租金較高,但其生意額不錯,可抵銷租金壓力。

高妹: 依家搞一間證券行,少啲資金都唔得!

 鄺: 冇錯,依家的佣金太低,證券行僅能以「量」取勝,當中需要資金去擴充業務,所以我們尤其着重分行的部署,大多圍繞商業區,並會在擁有很多潛在客戶的社區如荃灣及元朗插旗,雖然舖租增加了經營成本,但分行係與客戶溝通及保持關係的重要基地,所以計劃今年會開多一間,依家仲研究緊詳情!

海通主打樓上夠節約

潘:海通國際(00665)執行董事兼營運總監潘慕堯

彩兒: 海通係中資行,照計水源充足,應可抵抗「乸脷」租金!

 潘: 哈,你可以咁講嘅!不過,我哋全部分行都係樓上舖,租金加幅相對冇咁犀利,加上旗下十一間分行(不包括澳門分行)的租期不一,續租壓力不會一下子浮現。平均計,去年舖租貴咗三成,仍在可控制範圍內,否則我哋惟有另覓地方,如上月銅鑼灣分行便遷移至同區較細舖位,以抵銷租金加幅!

彩兒: 證券業生意愈來愈難撈!

 潘: 除面對租金上升,還要承受交易佣金下調壓力!這已不是新鮮事!證券業的發展須不斷轉型,遷舖之外,也要諗多啲開源節流的辦法,如公司會擴大貸款等中介業務,亦會積極增加機構銷售。此外,儘管市場鬥平佣,但我哋無意打價格戰,而是側重經紀服務,吸納有潛力的投資者。正因如此,我們每間舖都有錢賺,不僅銅鑼灣、旺角等人口密集地區的業績理想,北角及元朗分行也有不少捧場客,尤以元朗區的生意最好!

高妹、彩兒

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