港鐵天水圍輕鐵天榮站上蓋項目昨天截標，市場本來就不太睇好，認為曾遞交意向書的十六個財團中，能交出五、六份標書已算不錯，卻出乎意料地「零入標」，不但以流標收場，更創下賣地無人入標的紀錄。政府作為項目的賣方，以及作為潛在買方的發展商，心目中條數究竟怎計，外界無從得知，可是從入標反應可見，氣氛無疑是比較審慎。
這裏所說的審慎，並非一面倒睇淡，而是相對早前的賣地表現而論。在之前的十二月及一月，先後有五幅政府推售的住宅地，以及一個西鐵上蓋項目截標，反應不俗，將澳軍地皮最差也有六份標書，反應最好的一幅西貢及一幅佐敦住宅地皮，均接獲十四份標書。此外，在上月底截標及賣出的屯門限量地，也有九份標書競逐。今次天榮站項目零入標，落差真的很大。
由此可見，發展商的審慎主要體現在買地要揀擇。雖然天榮站項目有鐵路概念，但畢竟並非地鐵或東西鐵等主要鐵路幹線，毗連的只屬地區性的輕鐵，位置也不屬天水圍中心地區，對吸引發展商入標難免有一定影響。新界西樓價向來較整體升幅落後，近日才突破九七歷史高位，而天水圍一些大屋苑樓價，仍有一小段距離才「返家鄉」，對評估項目發展潛力亦肯定有影響。
還有一點值得注意，就是項目涉及的「技術性」因素。以往有最多流標前科的正是港鐵上蓋項目，好像西鐵南昌站及荃灣西站項目均有相同命運。市場人士認為，鐵路項目要補地價，好像天榮站項目便要補近二十七億元，在建成出售時又要與港鐵分紅，估計將來每方呎要賣八千元才有利可圖。這些安排有別於其他政府住宅地皮明碼實價，畀完錢便一勞永逸，除非將來十拿九穩，否則條數確實難計。
事實上，隨着政府增加賣地，私人住宅落成量在未來幾年會逐步上升。這不是說屆時樓價必跌，但有一些影響需求的外圍變數可以預計得到，包括美國可能收緊量寬政策甚至加息，歐洲經濟能否走出困局也會見真章。由於幾年後的樓市有一定變數，相信可解釋發展商為何忽然揀擇，傾向爭奪豪宅地、核心區住宅地及主幹鐵路項目，就算市況有變仍能進可攻退可守，不會輕易押注於樓價普遍升得較慢的區域。
在樓市熾熱底下，普遍心態是愈遲買愈貴，因此零入標的消息，無疑提供一個讓人審慎思考的機會，但亦不宜把個別項目的招標結果以偏概全，未來兩個月還有幾幅貴重地皮截標，反應或許完全不同。政府也不應因為個別項目反應冷淡而影響推地進度，相對於變幻莫測的市況，市民的住屋需求完全有數得計，如無法滿足，又如何令樓市穩定呢？