農曆新年前，政府財金官員高喊樓價與港人收入脫節，不排除再推冷卻措施。言猶在耳，假期過後二手叫價步步高升，地產代理的樓價指數又創新高。面對此情此景，政府再出辣招只是遲早問題，加上新一年度財政預算案公布在即，不排除乘機推出更辣招數。可是不停加辣，能否令樓市降溫未可知，卻令人感覺愈搞愈亂。
昨天便有協助制訂長遠房屋政策的智囊，建議調高額外印花稅及買家印花稅，並且要把這兩項辣招延長，同時可考慮收緊購買第二層樓的按揭成數，甚至認為有必要推出措施令樓價下跌。難道這就是政府的終極目標？這些言論反映政府內部支持再出招的大有人在。不過，就連這位智囊也未能確定造成樓價不斷上升，是市民的真正居住需求抑或辣招令放盤單位減少所致。
其實，兩年多前開徵額外印花稅導致放盤減少、成交萎縮，繼而刺激樓價上升，是不爭事實。從基本供求原理也可知，供應減少，而需求不變，市場均衡價格便會上升，有樓出讓的業主怎會不明白？再加額外印花稅，二手供應將進一步減少。雖然買家印花稅可以壓抑需求，但效果肯定細得多，難以抵銷供應減少的影響。如同時針對買第二層樓收租出辣招，導致租盤減少，豈不是變相逼租客去買樓，增加需求？
由於額外印花稅延長至三年，更多二手樓在未到價之前不會賣，供應缺口相信要靠沒有辣稅包袱的一手樓，尤其是新盤樓花填補。市場估計以二十個月樓花期為界線，今年可推售單位約一萬九千個，如延長至三十個月，單位數目可達三萬二千個，作為彌補二手供應萎縮，看來可行。不過，前提是樓花審批要大提速，平均每個月放行近三千伙，顯然難有保證，而且政府內部對多推樓花似乎也有分歧。
由政府擁有的按揭證券公司，早前向銀行發指引，破天荒點名兩個遠期樓花盤不獲承做按揭保險，買家不能透過按保獲得銀行額外借貸。按證公司還說，為了平衡風險及保護自己，預期有更多樓花盤不獲承保。客觀效果變成警告買家不要隨便買樓花，難道又要回到二手市場，幫手推高樓價。
政府不斷暗示出招，章法愈來愈亂，看來是由於樓價愈遏愈升，已黔驢技窮，說不定最終來個釜底抽薪，推出終極辣招逼銀行變相「加息」，因為財金官員常說，樓市不健康是源於不正常的超低息。這絕非天方夜譚，瑞士央行最近下令銀行為按揭貸款預留一筆緩衝資本，並可隨時加碼，變相增加借貸成本，即是加息。如果香港有樣學樣，樓市供求將重新洗牌，甚至如房策智囊所說可令樓價下跌。不過，市場自有規律，並非政府話跌幾多就幾多，最怕局面一發不可收拾。