早年公務員福利優厚，除有宿舍或租金津貼外，還可自組合作社以優惠地價向政府拿地自建居所。過百合作社中，只有十多個被發展商收購重建。現存的合作社樓宇中，有享全維港景的逾二千平方呎「豪宅」，亦有位於市區不到千平方呎的中小型單位。政府近二、三十年已沒有批出合作社建屋項目，因此這些樓宇大都是樓齡數十年以上。
近日有公務員合作社單位業主要求政府免補地價容許重建，令這個歷史遺留下來的問題再被廣泛討論。當年公務員自組合作社向政府購入土地時只支付市價三分之一的地價，並自行集資支付建築費，因此這些住宅單位全都是實而不華，無甚麼康樂設施，並因發展密度較低，很多是低層建築物而無電梯。
早期公務員合作社是這些住宅項目的唯一業主，個別公務員並無真正擁有單位業權，個別「單位持有人」只能把單位轉售給其他公務員。後來政府容許合作社解散，把單位業權轉到持有單位的公務員手中，但買賣限制仍在。此後單位業主出讓其單位給公務員毋須補地價，若出售給非公務員，原業主須向地政署申請取消買賣限制並補地價。
原公務員業主當年只支付了三分之一地價，因此取消買賣限制須補交現今地價的三分之二，概念上與居屋補地價相同。一般來說，補地價金額約為售樓所得的四成。業主支付補地價後的餘款，不足換購大小相若的私人舊樓單位，更遑論新樓。
另外，這些合作社項目多已用盡地契容許的建築面積，發展商縱收購了所有業權，日後重建項目的建築面積不得超越被拆卸樓宇的面積。若發展商希望增加建築面積便須進行俗稱「補高空」的另一輪補地價。因所有增加面積的發展價值實為政府擁有，發展商不能以增加樓面帶來的增值補貼原有公務員業主。
在取消買賣限制和增加建築面積的雙重補地價機制下，合作社樓宇業主售樓後並不能換購大小相若的私人樓宇，倒不如死守不賣樓。這便是合作社物業甚少被發展商成功收購的主因。筆者得知有些地點優越的合作社樓宇，過往不斷籌組聯合出售給發展商亦徒勞無功。
政府不會輕易豁免合作社項目補地價，擔心先例一開，居屋業主亦會要求免補地價出售居屋單位。合作社單位業主及居屋業主當年購入單位時，應已明白這些單位是有買賣限制的，筆者認為公帑應用在更有急切需要的人上。不過，為改善這些年老退休公務員的生活環境，在公平原則下，政府彈性處理亦無可厚非。
筆者建議可從兩方向入手。第一個方案是讓這些合作社樓宇業主，換購差不多大小的居屋單位，日後出售置換回來的居屋單位仍須補地價，其合作社用地則歸還政府作其他發展用途。第二個方案，是倣效市建局的業主主導重建方案。地皮由市建局與發展商合作重建以釋放所有發展潛力，原業主可獲重建後的新樓單位，日後出售時仍須補地價。公務員單位建築費用可由市建局預付，再由業主分期償還。
現時市區住宅用地供應緊絀，大部分公務員合作社用地可適當提高發展密度，如能成功重建，對原公務員業主、政府及市民是多方共贏方案。
陳超國
第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理，擁有二十多年資深專業地產服務策劃經驗，為行內公認經驗豐富的專家。陳氏亦為英國皇家特許測量師學會資深會員、香港測量師學會資深會員、英國仲裁學會會員及香港政府註冊產業測量師。