名家筆陣：商廈業主隨機應變

一向以投資住宅物業為主的投資者，如果要轉投其他物業市場，應該對每種市場的慣例、特性及操作模式有充分理解及掌握。筆者試就投資商廈方案，提供以下幾點給讀者參考：

購買商廈作為投資工具，首先要考慮商廈所在的地段是否交通方便，當中以鐵路站上蓋物業，或車站步行距離不超過十分鐘的地點較佳，升值潛力被看高一線。

另外需要留意的地方是，大廈四周是否有充足的配套設施，如高、中、低檔食肆，酒店、購物商場、郵局等。因為寫字樓用戶在選擇辦公室地點時，除售價及租金外，都會以員工上班方便程度，以及周邊配套等設施作為首要考慮因素。

交樓標準分兩大類

投資者如從發展商手中購買一手現樓或樓花，需要注意發展商提供的交樓標準裝置及設備是否完備。香港發展商的交樓標準大致有兩種，一種是「毛坯」，即單位只有石屎地台、天花、結構柱、單位之間的分隔牆、消防花灑噴淋系統及單位大門等最基本設施；另一種則是除毛坯的設施外，發展商並提供大部分寫字樓用戶都可使用的標準裝置及設備，一般包括假天花、燈盤、中央空調風機及風喉，防火玻璃大門甚至架高地台等。

小業主購入毛坯寫字樓單位出租，往往在租金上需要有所折讓才可獲租戶承租，或需自掏腰包安裝以上標準設備。以市場價格計算，加裝標準設備費用大約為每平方呎（實用面積計算）250至350元不等，視乎用料而定。

另外，寫字樓的租戶對租用面積需求的差異極大，小租戶由數百平方呎起，大租戶則可以上萬平方呎甚至超過十萬平方呎。中、小型租戶（數百至五千平方呎）一般對一些有基本寫字樓裝修間隔及設備的單位比較有興趣。至於超過五千平方呎的單位，租戶一般都對內部設計有特別要求。

行使生約權在租戶

投資者也需注意寫字樓的一般租賃期為二至三年（以三年為多），另按個別租戶的要求，業主一般可以接受在固定年期後再加二至三年的生約，生約行使權一般在租戶方，租戶一旦行使生約權，業主是不可不續約。此市場操作慣例，與住宅市場較短的租賃期及較具彈性的合約條款有所不同。

另外，商業租戶對租約內的條款責任及權利較審慎，加上牽涉租賃金額較大，業主一般委任律師行代為草擬及處理租約條文，費用由數千至數萬元不等。至於租賃住宅常用的標準租約，在租賃寫字樓物業方面甚少使用。

中大型寫字樓租戶籌備搬遷過程一般由三至十二個月不等，裝修施工時間需六至十二個星期，以一個三年的租約為例，租戶提出要求兩至三個月的免租期作裝修屬正常及合理。如遇上租戶需求減弱及市場氣氛轉淡，五至六個月甚至更長的免租期也是屢見不鮮。

蕭亮輝

高緯環球（Cushman & Wakefield）香港執行總監，擁有逾22年香港及中國商業房地產的租賃及買賣經驗，主要協助本地及跨國企業在本港及華南地區設立業務據點。蕭氏現時掌管高緯環球香港辦事處，管理的團隊共逾百人。