名家筆陣：投資商廈 時來運到

另外，上屆特區政府為防九七後樓市大跌的情況再現，土地供應採取極保守路線，新增土地數量維持在頗低水平。市場需求增加，新供則未能配合，房地產價格及租金上升屬預料之內。

住宅市場政策多變

筆者認為一三年本港房地產市場發展方向及大氣候，與一二年相差不遠。美國量化寬鬆及低利率政策不變，高通脹繼續延伸；銀行資金充裕，按揭貸款的取態將維持積極及寬鬆，種種因素都利好房地產投資市場。

不過，綜觀政府過去數月來對本港房地產市場（尤以住宅為甚），作出積極及主動調控，筆者相信政府的政策將會在一三年為房地產市場帶來一些人為變數，並將影響資金走向。

新一屆特區政府自去年七月上場後，對私樓供應短缺、樓價及租金飆升、劏房、公屋輪候人數大增等情況視為影響民生的問題，並推出多項短期及中長期措施，務求令到樓價穩定，同時透過多種方法增加住宅用地，以滿足市場需求。

從普羅大眾的角度，措施確實對症下藥，但從投資者角度，則為住宅市場帶來多項限制及不明朗因素。住宅樓價如果在BSD（買家印花稅）及加強版SSD（額外印花稅）藥力失效後大幅攀升，政府極可能推出更「辣」的招數以壓抑樓價，如果希望短期內在住宅市場中賺取可觀回報，相信是難以實現。一三年住宅市場應是由用家主導，短期投資回報潛力將遜於非住宅物業。

供應緊張待租率低

自一二年十月推出BSD及加強版SSD後，有投資者已轉移陣地到非住宅市場包括工廈、商舖、商廈及車位等。土地註冊處數據顯示，一二年首10個月非住宅物業買賣宗數佔整體物業買賣宗數僅為25%，但十一至十二月兩個月內，比例升至49%，實質宗數也由首10個月每月平均2,384宗增加至十一至十二月的4,563宗。如調控住宅市場政策不變，一三年非住宅物業將繼續成為投資者熱門追捧的市場，成交量及成交金額將繼續攀升。在眾多非住宅市場中，筆者較看好商廈市場的投資回報（包括資本升值及租金回報）的潛力。

據筆者公司的統計，直至一二年十二月底，各區甲級商廈的平均待租率為4.2%，除中區達7%外，其他港島及九龍各區平均待租率為3.1%。待租率低於5%可說是健康且偏向供應緊張的狀態。換言之，透過投資商廈以賺取租金收益，只要租金取價切合市場水平，理應不愁空置。

另外，由於待租率偏低加上需求增加，除中區外，其他商廈區域在過去一年都錄得租金升幅，當中以東九龍最為突出，達27%。二○一三年，除中區外，其他各區預期會有5至10%升幅，從投資者的角度看，租金上升將推高資產價格。

政府干預力度有限

由於商廈價格及租金並非直接影響民生，相信政府的干預只限於增加商用物業土地供應，盡量令供求達致平衡，以免租金升幅推高營商成本繼而影響競爭力。因此商廈投資者大可以供求及經濟環境等因素作投資決定，相比住宅市場受制於可能突如其來的調控政策，投資商廈更易掌握。

因受環球經濟前景欠樂觀及銀行金融業收縮活動所影響，中區甲級商廈的租金在一二年下跌17.2%，間接影響中區商廈售價，過去一年「跑輸」其他非核心區域。但筆者認為，房地產投資者應抱有逆市思維，一三年應是在中區購入優質寫字樓的好時機。

蕭亮輝

高緯環球（Cushman & Wakefield）香港執行總監，擁有逾22年香港及中國商業房地產的租賃及買賣經驗，主要協助本地及跨國企業在本港及華南地區設立業務據點。蕭氏現時掌管高緯環球香港辦事處，管理的團隊共逾百人。