九七「蟹霸」盤遙望家鄉

今年樓市狂態畢現,美國QE3一出更刺激樓價再度爆升,令不少指標屋苑樓價成功突破九七高位,帶挈「蟹貨」業主鬆綁離場。不過,九七高位炒得最火熱的上一代明星級屋苑,至今其實仍未翻身,尤其是當年開價最貴的樓王戶,更頓成「蟹霸」單位,重返九七價遙遙無期。

香港回歸至今已十五年,期間樓價恍如坐過山車般大上大落,曾經歷九七高位時全民皆炒的瘋狂日子,亦見證過亞洲金融風暴至二○○三年沙士低潮期,樓價狂瀉不止,大量業主淪為負資產。

上一代星級盤「炒過龍」

及後樓價從沙士谷底反彈,再展升浪,縱使二○○九年受金融海嘯拖累,樓價一度回落,惟近年全球政府不斷放水救市之下,「磚頭」愈搶愈貴,現時大部分指標屋苑樓價已突破九七高位,愈來愈多苦守多年的業主擺脫樓蟹枷鎖,兼且倒賺離場,可謂苦盡甘來。

不過,仍有部分九七高峰期「炒過龍」的上一代明星級屋苑,至今仍未返家鄉,尤其是當年發展商開價最狼的樓王戶,頓成「蟹霸」,最難翻身,當中以一手呎價破萬元的青山公路浪翠園五期海景樓王戶,跌得最甘,現時樓價比九七仍差逾三成。至於火炭駿景園的馬場大宅、青衣灝景灣海景樓王戶,以及荃灣愉景新城的內園樓王戶,全部樓價不復當年勇,現時仍比九七高位低一、兩成。

灝景灣見證樓市盛衰

鄰近港鐵青衣站的灝景灣,是見證九七最瘋狂歲月的上一代星級屋苑,屋苑分三期發展,共提供逾2,800個單位,自設會所及小型商場,第一期推出時正值九七年中最巔峰狀態,當時平均呎價雖高見6,700元,惟掀起入票搶購熱潮,登記人龍曾由銅鑼灣世貿中心登記處打蛇餅至紅磡海底隧道口附近,轟動全城,最終勁錄逾三萬人次登記,凍結資金106億元,兩項紀錄至今仍未被打破。

不過,及後樓價暴跌,至○○年第三期推出時呎價已回落逾半,見證樓市由盛轉衰的巨變。

首期大戶等鬆綁

美聯首席高級營業經理樊志聰表示,現時灝景灣第二及三期已升破一手價,唯獨是九七最高位開售的第一期單位仍未收復失地,尤其是第3座的A、B、G及H室三房戶,面積逾千方呎,望荃灣及汀九橋一帶海景,是屋苑樓王戶,當年開價亦最貴,故樓價跌得最甘,以同類3座中高層A室放盤為例,現叫價880萬元,面積1,011方呎,呎價8,700元,比起每呎近9,700元九七最高價低一成。

灝景灣「蟹霸」單位

戶型:一期3座海景樓王戶

放盤例子:3座中高層A室

建築面積:1,011方呎

叫價:880萬元

與高位比較:九七價九折

愉景新城光芒不再

在九六至九七年間分三期開售的荃灣愉景新城,挾着當年區內十年內首個大型新樓盤,加上級數冠絕同區作招徠,成功吸引用家及投資者的目光。

第一期在九六年底推出,曾錄逾萬登記,成為當時焦點明星盤,銷情熱爆,及後九七年初及年底乘勝追擊的第二及第三期,同樣掀起搶購熱潮,即使第三期平均呎價高逾七千元,銷情依然報捷,大部分單位即日搶購一空,成為當時佳話。不過,一場亞洲金融風暴,令不少樓花買家無力上會而撻訂收場。

3房內園樓王叫600萬

愉景新城雖然規模龐大,會所及商場設施齊備,又有空調行人天橋直達港鐵站,惟隨着近年多個荃灣「後起之秀」屋苑誕生,愉景新城吸引力已大不如前,尤其是當年開價特別高的第三期三房內園樓王是跌得最痛的「蟹霸」戶型。

中原黃耀明表示,以正放售的9座高層F室內園三房樓王戶為例,面積805方呎,現叫價600萬元,價位只是九七高位價的近八六折。

愉景新城「蟹霸」單位

戶型:三期三房內園樓王戶

放盤例子:9座高層F室

建築面積:805方呎

叫價:600萬元

與高位比較:九七價近八六折

駿景園馬場大宅未翻身

火炭駿景園是上一代的新界樓王級屋苑,最大特色是前臨城門河及沙田馬場,安坐家中可居高臨下觀賞馬匹奔馳,場面壯觀,加上特設當年絕無僅有的雙會所,故樓花開售期間已吸引大批用家及投資者捧場。

在炒家大舉入市之下,該屋苑頓成九七年其中一個炒家樂園,摸貨成交不斷,呎價由入伙初期的5,000餘元,不足兩年大幅炒高至逾萬元九七最高位,為不少人創造巨額財富,但金融風暴爆發後,炒家恐慌性拋售單位,短短三個月樓價暴跌逾兩成,令不少人損失慘重。

當年最貴達4600萬

當年炒得最癲非一期馬場大宅莫屬,分布於第1至7座E及F室,面積逾1,600方呎至複式2,800餘方呎,當年頂層複式戶最貴達4,600萬元,呎價近1.6萬元,相當誇張,因此成為至今未返家鄉的「蟹霸」單位。

利嘉閣助理區域經理歐陽肇青表示,該類馬場大宅放盤價一向硬淨,以1座高層F室為例,叫價1,800萬元,與九七價睇齊,但實際市價最多逾1,400萬元,呎價逾8,700元,低九七高位逾兩成。

駿景園「蟹霸」單位

戶型:一期馬場大宅樓王戶

放盤例子:1座高層F室

建築面積:1,623方呎

叫價:1,800萬元

與高位比較:市價低九七高位逾兩成

浪翠園樓價長期潛水

要數跌得最甘的「蟹霸」屋苑,不得不提上一代炒家樂園浪翠園,當年受惠青馬大橋及赤鱲角香港國際機場即將啟用等利好消息,吸引大批投資者炒賣,尤其是各期望海景單位最搶手,呎價由最初的6,000元火速爆升,至九七年中開售的第五期帝華軒時,部分海景單位呎價更破萬元,成一時佳話。

最終樓市泡沬爆破,浪翠園長期潛水,即使是一手價最貴的第五期帝華軒,現時呎價只是六千元,與九七高位相去甚遠,成為價位最遠離九七的上一代明星屋苑。

五期放盤價僅高位67折

帝華軒是浪翠園最後一期發展,位置雖是各期中最遠離深井市中心,但勝在用料上乘,加上供應近千三方呎大宅,是浪翠園獨有,故此當年高價開售仍搶購一空。

美聯吳鵬雄表示,隨着屋苑樓價回落,現時價位已不復當年勇,以放售的2座高層A室為例,現叫價820萬元,只及九七高位六七折。由於不少業主深明樓價返家鄉的機會渺茫,現時屋苑有三成業主是一手持貨至今,自住居多。

浪翠園「蟹霸」單位

戶型:五期帝華軒單位

放盤例子:2座高層A室

建築面積:1,291方呎

叫價:820萬元

與高位比較:九七價六七折