理財創富：鐵路貫穿西環商城起飛

西環泛指由德輔道西1號至屈地街電車總站一帶區域，正值新舊交替。因交通不便，該區以往商廈交投並不活躍，商廈買家以本地中、小企自用為主，鮮見炒家。區內有三大指標商廈，包括由百利保（00617）發展的干諾道西118號、由新地（00016）發展的香港商業中心及成基商業中心。

港置至尊商業區域營業董事郭漢釗分析指，區內商廈以干諾道西118號與成基商業中心交投較活躍，皆因具永久海景，而且間隔四正實用，具多種面積選擇，組合靈活，部分上市公司如光匯石油（00933）、昆侖能源（00135）等辦公室設於干諾道西118號，該商廈目前尚有11層屬單一業權，未來有望分拆出售，頗具升值潛力。

西區商廈低水 睇升15%

自公布興建西港島線至今，區內商廈價格已飆升約兩成。據港置資料，干諾道西118號、香港商業中心及成基商業中心，今年第三季度呎價分別為10,031元、6,322元及7,822元；而呎租則由年初17元、15至18元及18元，急升至目前的23元、18至20元及21元，升勢強勁。

雖然興建鐵路的消息被市場消化，促使西區商廈價格大幅上揚，惟目前仍較核心商業區具一半以上折讓，有望追落後。郭漢釗指，由於基數太低，料西港島線通車前後，西區商廈仍有10%至15%升值潛力。另加上該等商廈出租回報率達三至四厘，故中長線投資前景不俗，值博率高，吸引區內住宅投資客轉向投資寫字樓。

西港島線須待二○一四年方可全線通車，但郭漢釗據稱明年起西港島線將逐步通車，並料最接近上環的「西營盤站」最旺。由於西營盤附近商廈，如干諾道西118號及確利達中心等樓齡較新，均為九十年代落成，而且大廈面對西隧，而西隧上蓋不能建築，故上述商廈可享永久海景。

隨着兩地經濟愈來愈緊密，加上現時中聯辦位於西環，相信可吸引新來港發展的國企進駐此區，成為新晉租戶。

他預料，西港島線通車，意味與中上環接通，可促進西環商廈吸納金融服務行業，形成「衞星效應」。

港島西發展早有倡議

傳統商業核心區發展用地短缺，向港島西發展實非新事物。早在九十年代，其實已經有人建議填海來增加住宅用地。韋堅信測量行商業及投資部董事許偉國指出，「西環一帶實際上有很多方法可以發展土地，在很久以前就有人提議可以填海，將大小青洲與西環連接。」

早在九十年代初，港英政府曾發表青洲發展計劃，打算以填海方式將大小青洲連接港島，將該地皮發展成為住宅區，惟環保團體極力反對，加上當時落實保護海港條例，最後只完成整體計劃首期的卑路乍灣填海工程。