有留意本欄的讀者會發現，筆者久未在此談及本港議題。其實，筆者一直有留意本港政經變化，亦相信特區政府新班子是希望有所作為的，無奈推行新政舉步為艱，一些市民最關注的議題，如房屋問題更是處處雷池，適逢立法會選舉臨近，政府「出錯牌」隨時被群起而攻之，近日推出的「十招」房屋政策便顯得小心翼翼。
簡單而言，新措施全部均是在供應着墨，在住宅新供應不足的前提下，被喻為短期措施像「預售樓花」和「改建廠廈」等都只是望梅止渴，不是新增供應太少，就是力度不足，未能改變市場對「樓價必升」的預期，對樓價也無即時直接影響。
經歷過「八萬五」一役，政府對重手治樓市無疑是存有戒心，但樓市已升至市民完全無能力負擔的水平，以地產代理編制的領先指數為例，最新值為創新高的107.18。據金管局統計，新做樓宇按揭年期平均值升至二十五年，也是自二○○○年有統計以來的新高，本港樓市泡沫危機不容忽視。
依筆者之見，要遏止樓價升幅必須由調控供應及需求兩方面入手。在公布新房策時，特首梁振英指已要求發展局及多個相關政府部門研究落實「港人港地」政策，一旦完成草擬相關條款工作，便會隨時推出。其實「港人港地」政策既有民意支持，亦有助紓緩樓市的上升預期，只要能解決一些技術問題，實應早一步推出。
此外，為進一步控制樓市升勢，筆者認為不妨展開如何大規模增加土地供應的討論。現在東找一塊、西找一塊小地起居屋就當是「措施」，只會令市場深信政府無力控制樓市，更令升勢不可收拾。
至於討論方向，不妨聚焦在活化郊區用地之上。現時本港有75%土地定義為郊區用地，僅25%可供城市化發展，如能釋放1%的郊區用地，已能提供11平方公里的土地作房屋發展。如政府限制此等新釋放土地僅供建造公屋或居屋，謝絕發展私樓，可減少利益輸送的爭論。此舉亦可令市場看到政府是有決心及能力隨時大幅增加土地供應，對控制市場預期有正面幫助。
在控制預期的同時，也應考慮推出更強烈的措施控制需求。現時政府雖已限制按揭成數，但銀行多以拖長供款年期來拉低供款金額所需通過的壓力測試，個別發展商更為其新盤推出長達四十年的按揭套餐助買家上車。參考加拿大的例子，面對樓市泡沫，當地政府將最長按揭年期先後由四十年減至三十年，再收緊至現時的二十五年，這對市民亦帶來較大保障。
其實控制樓市，招式不必多，最緊要見效。眼前的樓市狂潮不僅為本港經濟帶來巨大潛在隱患，亦令市民怨聲載道。不控制樓市泡沫，再多的政治形象工程也是白費心機，望政府急市民所急，將市民最關心的議題放在首位。
關焯照
經濟學者，畢業於加拿大協和大學，獲經濟學學士、碩士及博士學位，曾任香港中文大學經濟學系副教授兼香港中文大學生活質素研究中心主任。