SMART MONEY：卓百德：港樓無泡沫

負擔率未超警戒線

「要斷定樓市是否有泡沫，要視乎幾個因素。首先，主要參考指標有沒有大幅偏離長期平均值，如每月住宅成交量及市民供樓負擔比率等，但近月成交遠低於萬五宗，按我自己計算的負擔比率，雖已高於長期平均值，但未突破『警戒線』，加上按息處歷史低位約2.5%，遠低於40年平均的7%，而利息未來一、兩年難顯著上升，市民的供樓能力未見受壓。」卓百德解釋。

一般供樓負擔比率以全港平均樓價及收入來計算，卓百德則用「上車盤」樓價來計，他的「上車盤」是指非市區（如元朗、天水圍）及面積約500方呎的二手樓。根據他的計法，現時有60%港人買得起樓（供樓支出佔收入低於50%），在九七年樓市高峰時，有能力買樓的僅佔30至35%。

本地樓市底子仍健康，但卓百德提醒不能忽視環球經濟隱憂，「歐洲和美國兩大經濟增長引擎動力減慢。有人認為中國可支撐起全世界，但我不這樣認為，中國官員說經濟增長有7.5%，數字是可以製造或幻想出來的，從電力和水泥需求、貨幣供應增長和鐵路貨運量等來看，我估內地經濟實際增長遠低於7.5%。」

當全球經濟增速放慢，香港樓市動力也會隨之減速，「樓價自去年六月至今年一月跌了約10%，其後反彈約12%，復甦較我預期急，估計是中國上半年放鬆銀根，以及港府新班子上場後，樓市反應正面所致。經濟各方面我多少可以掌握，但港府政策實在難以估計。」

不二法門增加供應

被問及新班子至今的房屋政策，他說未見到政府顯著增加土地及公屋供應去穩定樓價，並形容政策只是「洗牌」，然後再「派牌」，並沒有增加枱面上「牌」的數目。「根據最簡單的經濟學理論，增加供應，價格自然向下。」

居港32年的卓百德，對於香港政府沒有提供具質素的公屋相當不滿，「85%新加坡人住公營房屋，一個家庭單位面積超過900方呎，香港公屋大概450至500方呎，質素實在差勁。香港是全球最富裕的地區之一，有能力建較像樣的公屋，但現實是駭人的水準！」

對於低收入階層，他認為政府可以較市值低的租金，讓有需要人士租住公共房屋，但不是資助市民買樓，房屋政策應該用經濟，而非政治思維去解決，房屋政策要公平，如供樓利息開支稅務寬減可惠及所有人。

後記：長揸優質股

「對沖基金今年回報曾升約2%，同期道指升約12%，那些基金經理、高頻、高速交易員拚命跑，卻跑輸大市，那倒不如買入及持有優質股票，譬如蘋果公司和寶潔（P&G）。」卓百德力撐長線投資不死，而且生活細節可以提供投資貼士。

「老婆多年前跟我說人人都用iPod，蘋果公司股票應該不錯，我當時無理會她，我現在認為應該多聽身邊一些非專家的意見。」卓百德表示，自己專長地產分析，每月都會發表Asia Hard Assets報告，至於投行出身的細仔Tama Churchouse則負責管理公司旗下Portwood Portfolio，而該基金七月份蘋果公司持倉約3.95%。

卓百德（Peter Churchouse）小檔案

出生地：新西蘭

婚姻狀況：已婚，育有兩子一女

現職：Portwood Capital董事總經理

履歷

04年：LIM Advisors董事

93年：出任摩根士丹利董事總經理

88年：加入摩根士丹利任地產分析員

興趣：揚帆出海、收藏歐洲名畫