白表買家入市 居屋不易起哄

政府明年將推出五千個名額,讓白表申請人免補地價購買二手居屋,地產代理即時磨拳擦掌,準備迎接這批新購買力,以及那些要趕快入市的綠表買家。市場也傳出,有居屋業主等待新買家到來,紛紛把叫價提高,又或索性封盤。五千個名額當然不是小數目,而且要在獲批後半年內置業,確會帶來新需求。不過,居屋市場性質與私樓大大不同,很難瘋狂起哄。

表面上看,五千個名額可令居屋第二市場成效翻倍。根據地產代理統計,今年首六個月,第二市場只錄得約九百宗成交;同期申請補地價的個案則約千五宗,相信屬自由市場買賣。假設將來白表買家入市,令更多居屋業主選擇不補地價,留在第二市場,五千個白表名額,便可令成交量以倍數上升,成交價上升屬合理預期,但不應忽略買賣雙方均受很多因素制約。

首先,白表買家的購買力有自身的限制。以月入三萬元的家庭為例,能夠負擔的大概是二百多萬元樓價,就算居屋第二市場因為需求增加令樓價上升,也不可能狂升至脫離買家的負擔能力,否則只會變成有價無市。而且,當居屋二手價升得太多,準買家付出的金錢說不定已可負擔一個私樓單位,屆時毋須一定要買二手居屋。

其次,居屋市場多了五千個白表買家,業主的放售意欲是否跟着大增呢?答案是未必。住屋是基本需求,就算不住居屋,也要另外找地方住,按目前的二手居屋成交價計算,把單位售出所得的資金,是否足夠購買另一個私人單位呢?須知道,居屋業主一旦把單位售出,不會再有任何置業資助,換樓的可行性,看來是更為關鍵的考慮,也是居屋市場流通量較私樓低的原因之一,畢竟這是用家為主的市場。

第三,白表免補價買二手居屋,嚴格來說屬權宜之計,在新一批居屋及其他資助房屋推出前,暫時解決基層上車難的問題。復建居屋的首批單位,預計會在二○一六年落成,並會在二○一四年起接受申請。如果有條件自然想買新樓,這肯定是人之常情,屆時新居屋便會把一大批購買力吸引過去,第二市場需求突增只屬暫時現象。

換個角度看,容許白表免補價買二手居屋,背後有適度壓抑樓價的用意。這批買家轉投居屋市場,對細價私樓的需求便減少,起到壓抑樓價作用;當居屋二手價因需求增加而上升至一定水平,買家又會考慮回流私樓市場,可見兩者有互相平衡的作用。由於新措施還未正式出台,難免無限憧憬,將來當各種力量開始發揮作用,居屋二手市況應會趨向平衡。

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