香港中區甲級商廈平均租金雖然自去年八月高峰期的每方呎126.6元，回落至本年三月底的105.4元，但相比全球其他城市，中區商廈租金已連續兩年蟬聯全球榜首。近期歐債問題愈演愈烈，企業盈利前景大不如前。香港中區甲級商廈面對環球經濟嚴峻挑戰，未來五年租金走勢如何？不妨利用過往的租金變化推算。
中區商廈的租金變化，可說是香港金融行業的寒暑表。回顧過去十年，中區商廈平均租金從二○○三年十一月最低位的18.1元，直至○八年九月雷曼事件前的高位125.8元，五年的經濟復甦期間，租金升幅近7倍。雷曼事件後一年內又由高位急跌至68.6元，跌幅達45%。其後美國實行量化寬鬆政策，全球資金湧入亞洲市場，香港股市暢旺，帶動中區金融機構擴張，商廈租金又再重拾升軌，直至一一年九月，歐債問題令金融機構收縮，中區商廈租金再次向下調整。
從供應角度分析，商廈新供應量也直接影響租金走勢。現時中區甲級商廈總存量為1,510萬方呎，相比九六年底的735萬方呎，在過去十五年總存量增加約一倍。新商廈供應並非每年平均推出市場，而是受建築進度、市場狀況及項目的規模等多項因素影響。據筆者過往觀察，新供應量多的年份，如果經濟環境樂觀，新商廈容易被市場吸納，租金壓力不大；相反供應多的年頭加上經濟環境欠佳，租金下調的速度及幅度可以非常厲害。
綜觀過去十五至二十年中區商廈的租金表現，筆者認為未來三至五年的租金走勢將取決於以下幾個因素：
第一，新供應量。香港中區可發展成大型甲級商廈的地塊已絕無僅有，中環新填海區用作商廈發展的地塊估計尚需多年才能推出市場，在中環皇后大道中及德輔道中一帶的幾個重建項目，規模非常細小，除非政府可以加快推出中區新填海區的商業地塊，否則新供應短缺可算未來三至五年的定局。
第二，甲級商廈需求。中區商廈需求是由金融、銀行及專業服務行業帶動，因歐債問題及環球經濟不明朗等因素，估計未來一年需求將現負增長，即部分租戶將不再續約、或減少租用面積、或在租期中尋找分租戶或頂租戶，以減輕成本，租金受壓在所難免。
第三，企業縮減成本策略。以提供服務為主的公司，寫字樓租金一般佔整體營運成本12至15%不等。過去十年，中區商廈平均租金上升金額約為76元，令租金開支所佔分額攀升4至5%。金融行業及專業服務公司過去數年已將後勤部門遷離，相信未來數年，企業將維持非必要留在中區部門向外區遷移的策略，減少對中區商廈的依賴。
綜觀以上三點，中區甲級商廈新供應量少已是鐵一般的事實。換言之，由經濟及金融市場表現所帶動的需求變化，將直接推高或拖低中區寫字樓租金水平。如未來數年金融市場波動，租金將受牽連。
蕭亮輝
高緯環球（Cushman & Wakefield）香港執行總監，擁有逾22年香港及中國商業房地產的租賃及買賣經驗，主要協助本地及跨國企業在本港及華南地區設立業務據點。蕭氏現時掌管高緯環球香港辦事處，管理的團隊共逾百人。