Money Views：名家筆陣：治樓市落錯藥

擴闊稅基 取代高地價

因九七回歸，港府在制度上產生了根本變化，5年一次的特首選舉帶來了重大改革的機會，但亦因政府換屆，令政策不能長期執行。九七前樓價高企，回歸後，特區政府急於推出八萬五政策，再加上亞洲金融風暴及沙士，令樓價大跌，政府收入大降，就業環境轉差時政府也減少社福開支而令民怨沸騰。那時政府已看到問題重心，當時希望引入消費稅以彌補賣地收入減少，但為時已晚，消費稅胎死腹中。

現屆政府上場後只可重拾高地價政策，以維持高企的社福開支，減少民怨，但八萬五政策令港人從小就植入腦袋的「香港地少人多」的信念備受質疑，要再推高樓價便要重建「地少人多」的信念。因此政府便從減少供應着手，首先放棄了主動賣地，改為勾地；亦借環保之名，大幅降低各區土地的地積比率，使可建住宅面積大減。在兩項新措施夾攻下，再加上港人對住屋需求的改變，中國經濟暢旺，港元隨美元貶值，低利息和高通脹的多項因素，樓價便在過去數年飆升，從而引發新一輪的民憤。

要降低高樓價，先要解決政府收入過分依賴房地產的問題。筆者估計新特首上任後不會立即大力打壓樓市，初期只是推出一些短期的降溫措施，但會先解決稅基狹窄的老問題才動大手術。因此當政府建議擴闊稅基時，大家便應當心日後政府可徹底改變土地供應政策，樓市因而轉調了。

不當干預 置業添障礙

近年多了海外及內地買家在港置業，而本地買家的需求也有根本上的改變。九七後金融業興旺，不少業界收入暴增，加劇了豪宅的供求失衡。同時，一般市民亦對居住環境更重視，細屋搬大屋或舊屋換新屋甚普遍。年輕一群受西方思想影響，喜歡脫離父母過自由自在的生活。滿足這些實質需求並不能靠行政手段，相反，不當的行政手段只會加劇樓市的波動，額外印花稅生效後便造成樓市急升但成交減少的怪現象。行政手段的目的是為買樓人士增加障礙，但當大部分市民感覺需要買樓而政府卻以行政手段增加置業困難，這不是與民為敵嗎？年輕人畢業後希望盡快搬離父母過自由的獨立生活，政府應幫助他們達成願望而不是叫他們不好買樓。政府不理解年輕人的訴求，落錯了藥，更令年輕人轉趨反建制和欠缺社會認同感。

解決問題的基本方法是增加土地供應，令樓市回復供求平衡，樓價才可逐漸回落，亦可滿足市民的實質要求。增加的供應也不應集中於中小型住宅，豪宅與中小型住宅的樓價差異過於巨大，亦易引發一連串的社會問題。

陳超國

第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理，擁有二十多年資深專業地產服務策劃經驗，為行內公認經驗豐富的專家。陳氏亦為英國皇家特許測量師學會資深會員、香港測量師學會資深會員、英國仲裁學會會員及香港政府註冊產業測量師。