澳資嘉民 攻大中華

擁有 開發 管理並重

不少房地產基金往往在樓市較差的時候出手，以冀「執平貨」來捕捉物業的升浪。嘉民也於○六年本港樓價表現較差的期間來港成立據點，設立嘉民香港物流基金。集團大中華區董事總經理彭菲力表示，香港市場平均回報年增長達15%，是集團遍及美、歐、亞，以致南太平洋地區的業務中增長最強的一員。

他說：「香港是個很穩固的市場，物流大廈供應短缺、土地也短缺，但需求強大，造就好投資環境與回報。」

集團在投資物業時，所採策略是「擁有、開發、管理」三者並重，好處是可以更靈活地滿足租戶的需要。就算去年六月，集團將青衣領達中心約50%權益出售給加拿大退休基金Canadian Pension Plan Investment，亦堅持由集團管理整幢大廈，以確保管理能為資產增值。

目前嘉民在本港擁有14幢工業或物流大廈，總值約20億美元，管理總樓面逾976萬方呎，平均租金回報率約5.5%。本年三月底止，出租率達99.3%。以領達中心為例，平均租金約每方米6至9美元。不過彭菲力不諱言香港土地短缺，縱然物流業前景亮麗，但對基金來說增長潛力較低。

中港物業冀擴至390億

數年前，集團已成立嘉民中國物流基金，以推動在中國內地的投資。目前在內地持有物業總額約5億美元，未來五年希望將內地物業總值增至30億美元，換言之至一七年中港總投資物業總額達50億美元（約390億港元）。

作為一個源自澳洲的基金，彭菲力指，要在中國成功，確需要時間去學習地方習慣和習俗。他說：「澳洲和香港都有良好土地產權制度，中國的土地產權制也不錯，但可能需要做多點盡職調查的工夫。買地除了與業權擁有人商談之外，也要跟政府有很多溝通，而法律條文之中也有不少灰色地帶，有很多演繹空間需要注意。」

睇好內銷 買地建倉庫

嘉民聘用了不少內地人作為開發團隊，過往幾年取得不俗的成績。本年四月，嘉民與發展商宏泰集團成立各五成權益的合資企業，與河北省廊坊市政共同規劃該市佔地4.25方公里的綜合用途發展項目，總發展年期約10年。

中國今年棄「保八」，全年經濟增長目標降至7.5%，首季出口數據也差強人意，現在才大舉投資物流基建，不免令人憂慮。不過，彭菲力稱，中國物流業短期基礎良好，長期更是突出。「因為城市化及中產抬頭，令本地需求強勁，不少中國產品或入口的貨品，甚至奢侈品都是供本地人購買。」

在五月中，嘉民就與內地網上零售商夢芭莎簽署合約，在天津為該零售商興建兩幢面積合共4.241萬方米的倉庫。嘉民又於天津北辰區購入27公頃土地，以分階段興建八幢單層倉庫，首階段三幢倉庫共提供5.9萬方米可租賃樓面。凡此種種都是對內地零售市場投下信心一票。

彭菲力（Philip Pearce）小檔案

現職 嘉民集團大中華區董事總經理

資歷

•2002年加入嘉民之前，在亞太區有近13年房地產信託投資經驗，包括在新加坡騰飛房產投資信託効力4年，負責全面統籌物業運作

•曾受聘於悉尼AMP Henderson Global Investors旗下的AMP Henderson Property Group內不同的業務範疇，包括估價、資產管理和基金管理

記者：黃家俊　攝影：蔡綺琳