里昂：5年咪掂 地產股

利率趨升 樓價長遠淡

中文大學全球政治經濟社會科學碩士課程兼任講師黃元山亦認為，內地經濟正放緩，從最近當局擴大人民幣匯率波幅可見，經濟改革已達臨界點，未來內地利率及匯率會逐步走向市場化，這將導致利率上揚，來港投資物業熱錢會減少，中長線而言，將導致本港樓價下跌。

王震宇唱反調 看漲20%

不過，Bricks & Mortar地產分析員王震宇「唱反調」，認為市場對梁振英的樓市政策過分憂慮，因為他會平衡基層市民及商界利益，不會一面倒壓抑樓價；再者，不少地產商已轉型，來自收租物業及內地收益會逐步增加，現時地產股資產淨值折讓大，隨着未來一年股市繼續回穩，地產股折讓率或可重返歷史平均水平，即續有10至20%上漲空間。

里昂表示，○○至一○年間，本港住宅樓價累漲66%，期內寫字樓及零售物業租金，各自漲76%，本港零售銷售增加74%，然而期內主要地產股如恒地（00012）、新地（00016）等，平均每年總回報率只有約6至8%，僅較被動的盈富基金（02800）每年5%回報率略高。

新地目標價遭削23%

該行又直言，本港地產發展股及物業代理股均要避開，因盈利已見頂，而且增長開始放緩，給予恒地、信置（00083）、嘉里（00683）「跑輸大市」評級，新世界（00017）及美聯（01200）建議沽售，即使新地維持穩定派息，目標價依然大削23%至100元，維持「跑輸大市」投資評級，但看好九倉（00004）及恒隆地產（00101）等。

里昂又表示，預期未來十年本港樓價會繼續上揚，但隨着樓市政策更主動，預期漲幅會減半。不過，該行改變原先未來十二個月住宅樓價下跌15%預測，變為預期漲8%，扣除年初至今漲幅，估計今年餘下時間樓價還有4%上漲空間，明年樓價則假設會漲1.5%，後年則下跌5%，二○一五年維持平穩。

該行又預期，未來十二個月寫字樓租金會下跌15%，但因第一季已下跌10%，相信下半年寫字樓租金會見底，而零售物業租金則預期漲10%。

瑞信早前發表報告表示，本港住宅樓市泡沫正形成、政策風險增加，以及預期下半年寫字樓市道復甦，建議由地產發展股轉往收租股，首選長實（00001）及太古（00019）等。

此外，瑞銀發表報告，指未來數月發展商推售新樓盤將成為市場焦點，假如市場反應正面，或成為地產股股價催化劑，首選長實、信置及新世界。

業界看樓市及地產股

里昂：新特首上任後，樓市政策將轉趨主動，加上地產股盈利見頂，看淡未來五年該類股份。

瑞信：本港住宅市場泡沫正形成，政策性風險增加，加上預期下半年寫字樓市道恢復，建議由地產股轉往收租股。

花旗：政府可能再「出招」及四月發展商積極推盤，樓市價量或齊跌，但可令政策風險及資產泡沫憂慮降溫，現時地產股仍屬便宜。

Bricks & Mortar地產分析員王震宇：市場對未來樓市政策過分憂慮，不少地產商已轉型，租金收入及內地收益會逐步增加，地產股折讓率大，或漲10至20%。

中大碩士課程兼任講師黃元山：內地經濟放緩，加上改革達臨界點，預期利率會上揚，導致本港樓價下跌。