特首選戰告一段落，市民焦點再次回到民生議題，民生需求不外乎「食、住、行」幾項。食物價格近期已經波動不大，畢竟內地通脹開始受控。而交通方面近期焦點必定是港鐵加價，筆者也已有論述其加價公式存在修訂空間，在此不贅。這就剩下樓價議題了。
據最新公布的中原城市領先指數為101.17，這是自九七年後新高，不禁令人猜想本港樓價是否已完成調整重拾上升動力，由小陽春發展成新一輪升浪。這問題無論對準備上車的小業主還是投資者均是一個值得深思的問題。
要估計未來樓市走勢，不外乎從樓宇供應及市場需求兩方面考慮，而市場需求又與市場資金供應及利率息息相關。就市場資金而言，日本、歐元區和英國在未來仍有可能推出新一輪量化寬鬆貨幣政策，而美國正努力保持利率維持在低水平。
在此前提下本港利率應會在短期內跟隨低企。加上本地通脹仍處於較高水平，負利率效應持續下，市民自然仍有置業及投資房產意願，以保持財富購買力。
此外，銀行按揭貸款利差收益雖然相對較低，但同樣風險相對較細。故此不難發現近兩、 三個月銀行又在按揭市場上割價爭客，個別銀行按息更是貼近金管局之指導利率。無疑這會吸引更多買家考慮在現階段入市。
至於近期較沉寂的內地買家呢？雖然人行似乎已開始漸鬆銀根，但內銀普遍面對資本充足率不足的問題，可「放水」的空間較有限，而金管局要求銀行只能提供較低按揭成數予無入息證明人士，對涉及內地客之按揭業務更是左查右查。另方面，港樓現時絕對算不上便宜，內地人投資也是為求資產增值。種種因素下，內地客現時來港置業的熱情自是不高。
筆者認為短期樓市仍然受惠於部分本地用家和投資者持續入市，但基於近來樓價在短時間內已升了8%，實需要作出鞏固，在候任特首上場前，樓價會進入橫行狀態，高低波幅只有上下兩至三個百分點，再急升的機會很微。
那中長遠樓價走勢又如何？筆者只想提出兩點。據差餉物業估價署公布最新數字，預測今年新樓落成量將急升至一萬一千八百九十伙，至明年則達一萬四千九百餘伙，仍較去年施政報告曾特首提出未來十年每年落成二萬個新樓的目標為低。另外分析梁振英的政綱，當中對公屋政策、優化需求結構及增加土地供應三方面着墨不少，但短期內要推行其施政理念仍是路途漫長。故此除非外圍經濟環境出現明顯惡化（例如歐債危機再現或通脹失控），否則難見樓價暴跌的可能。
經濟學家 關焯照