理財Campus：業績期的攻「房」策略

昨日中央指內地房價未回到合理水平，隨即令港股於午市出現跌勢。對此，恒豐證券研究部董事林家亨表示，中央政府只說不會放鬆但沒說繼續收緊，此屬好消息。今年上半年是內房股的收集期，而下半年則是收成期。他表示：「上半年內房股會跑輸中資股，但很多內房股股價是低於其合理價格。」

林家亨：利龍頭股壯大

林家亨續說：「去年內地政府積極以嚴厲的政策調控去打壓樓市，此舉令內房股出現汰弱留強的局面，無疑有利龍頭內房股壯大。加上調控政策只令市場需求暫時控制，但市場需求及購買力均沒下降，當調控力度稍為放鬆，樓盤便能重新開售，內房股自然受惠。而且現時大部分內房股的盈利狀況良好，在建築成本如鋼鐵、水泥等價格有所下降，及內地國內生產總值將達到7.5%前提下，目前看不到任何嚴重利淡內房股的因素。」

林家亨早就看好人民幣升值及內地樓市前景，因此早於○五年就在廣州置業，該單位面積逾千呎，至今已持貨7年。他透露：「若計及人民幣匯率升值，該物業投資帳面已錄三倍利潤。」他不排除之後會捉緊時機沽出獲利。

早前標普發表報告，預計亞洲區的房地產市場將面臨困境，指內房股最艱難時刻尚未到來。投行美銀美林亦預計，未來將有愈來愈多內房股會像碧桂園（02007）一樣，在業績公布後進行股份或債務融資，如世茂房地產（00813）及瑞安房地產（00272）這些淨負債仍然高企的內房發展商。

陳鳳珠：股價易跌難升

林家亨看好內房股表現，而申銀萬國高級分析員陳鳳珠則持相反看法。她認為，今年內地政府打壓樓市的政策會持續，內房股股價將持續波動，升幅機會小但跌幅空間大。即使該板塊或出現短期性利好消息，讓投資者可作投機性的短線操作，然而由於風險太大，故不建議投資者買入短炒。她解釋，過去兩年，內地政府一直調控樓市及房價，可是一線城市如北京、上海、深圳等樓價均沒有降溫，即使調控力度有放鬆空間，但相信內地亦會嚴謹監測。

繼碧桂園宣布配股集資後，雅居樂（03383）亦擬發行美元優先票據，集資所得將用於購買新土地及再融資等。陳鳳珠表示：「現時部分內房股的負債比率偏高，它們為了投新土地及還債，除了將樓盤減價促銷，其他方法就是透過配股及發債等，繼續在市場抽水。」她續指，未來不排除內房股將陸續出現「抽水潮」，在眾多因素隱憂下，相信今年內房股股價易跌難升。

內房股雖存隱憂，但愈危險的地方可能愈安全。林家亨認為，上半年為內房股的收集期，並特別看好中國海外（00688）及華潤置地（01109）前景，兩者的財政狀況穩健，及手持大量樓盤。前者市值夠大，市佔率較高；後者則多經營商場，有穩定租金收入，建議投資者可逢低吸納，在下半年沽貨獲利。

內房股值博 起碼升三成

早前瑞銀外部顧問陸東出席投資講座時指，現時內房股的股本回報率（ROE）空間較本地地產股為大，故前者投資價值略勝後者。但他重申，過往內地政府出招遏制樓市，目的是希望維持樓價平衡，而非推倒整個內房板塊，但不代表內房股的調控風險已完全消除。

林家亨就指，普遍內房股的ROE均理想，而且市盈率較本地地產股便宜，加上內房股價已跌得太多，故兩者相比之下，前者的值博率的確較後者為高。他表示，若以今年內房股由低位至高位計算，估計龍頭股的升幅至少有三成，而二、三線的內房股，則有五成至六成升幅。