在近日舉行的兩會中，重點除了把預期經濟增長調低至7.5%之外，就是內地樓市調控的定調。在國務院總理溫家寶的政府工作報告中指，去年中央堅定不移地加強樓市調控，到近期的調控效果正在顯現，多數城市房價環比下降，所以今年將繼續嚴格執行政策，未見到任何放鬆的訊號。溫總再一次強調地說，要進一步鞏固調控成果，促進房價合理回歸。
在內地樓市調控的過程中，其中一個令人困擾的地方，就是很難才搞清楚真實的地產需求。筆者所指「真實」的地產需求，是指購買房子用來居住的需求，而並非買來投資或短線炒賣；所以單看樓市的成交量，是不能找到真實需求的。
要看「真實」的地產需求，最理想當然是核查每間屋是否有人居住，但事實上卻沒辦法可以做到。內地中信証券研究部剛做了一個研究，利用另一準確地計算房地產的真實需求的方法，就是看看居民生活用水及污水排放增速這兩個指標；如房屋銷售的增加對應居民用水的增加，意味着房屋真實需求是存在的，房子並未空置；反之若房屋銷售的增加遠較居民用水量為高，那「真實」的地產需求就存在疑問。研究不選擇居民用電資料，是因為新電器的增加或更新換代，每年保持一定的增長幅度，實際住房需求並未增加，故未必能反映「真實」的地產需求情況。
指數的結構為：Aij = （Rij / Sij） / （Ri0 / Si0）
其中Rij表示第i年j省居民生活用水或污水排放的增速，Sij表示第i年j省地產銷售面積的增速，Ri0及Si0則代表第i年的全國平均水平；Aij大於1，即代表居民生活用水及污水排放增速較地產銷售面積的增速為高，表示有「真實」的地產需求。
研究的結果指出，地產需求潛力排在首位為北京市，Aij指數為2.19；其次的省市為上海、天津、福建和浙江，Aij分別為1.65、1.45、1.26及1.22。這些均為直轄市和東部發達的省份，表明在城市化提升過程中，公共服務與基礎設施條件更好的地區，將會更具有吸引力，居民進城和留駐的欲望更強；另一方面，這些地區的房地產投資依然具備潛力，目前市場上討論的人口從大城市流至中小城市，從東部全面流向中西部的現象暫未發生。
相比而言，東北省份如遼寧、吉林標準化指數僅0.7左右，城市空心化問題已經較為突出，海南由於眾所周知的原因，空置化問題更為嚴重，該指標僅為0.52，排在最尾的位置。所以若樓價要調整下來，這些沒有「真實」地產需求的地方，下跌的速度也會較快。
免責聲明
此文章之內容，只提供給零售證券投資者作參考之用，所載的見解、分析、預測、推斷和預期，只是根據可靠資料而作出的研究觀點，只反映作者本人對投資市場的個人意見。