理財Campus：復建居屋樓市必冧?

8年前，當時的房屋及規劃地政局局長孫明揚宣布「孫九招」，以挽救低沉的樓市。最矚目的一項是無限期停建居屋，令往後居屋供應近乎斷裂，當時物業市場亦即時出現反彈。但其後香港經濟遭逢「沙士」的打擊跌至谷底，樓市再次轉差。及至沙士病毒得以控制，加上中央推出「個人遊」及與香港簽訂《更緊密經貿關係安排》，市場氣氛才開始轉好，樓價更從谷底大幅爬升。

總購買力決定樓價

然而，近年樓價瘋狂急漲，市民大嘆「上車困難」，勢要政府改變過去8年來的房屋政策，落實重建居屋。但有「樓市大好友」之稱的Bricks Mortar主席王震宇卻大唱反調，認為復建居屋反而會進一步推高私樓的價格。他稱：「假設10個蘋果，市場購買力總數100元，硬性規定其中三個的價格只有3元的話，則總市場購買力會變成91元，餘下7個蘋果每個的價格便會跳升至13元，價格反而增加三成。」

他認為，現時樓價高企的主因是供應不足，應由市場調節，政府過分介入私樓市場，對樓市並不健康。「市場的觀點認為，政府的房屋自○三年起，公營房屋供應已經佔去整體市場的一半，政府近年又透過港鐵及市建局發展房地產項目，若然加上居屋及置安心計劃，政府不停坐大，只會令到私人發展商萎縮，供應反而因此愈來愈少。」

殺傷力視推售數目

政府考慮復建居屋，相信是社會上有不少港人控訴置業困難，但王震宇卻質疑這些所謂「置業需求」，「○三年居屋超額認購0倍，在去年樓價高峰時，竟出現18倍超額認購，樓價低的時候，沒有人買樓，到樓價高時，人人爭相認購，如果3年後樓價下跌，超額認購率會否又跌至零？」他擔心未來倘若香港經濟下行，「到時候政府沒有轉身的餘地，難道再次賤賣居屋？」

居屋計劃似乎勢在必行，地產股又會否再遭打擊？王震宇認為，復建居屋的消息，市場已經消化，但要視乎推出居屋的單位數目，只要數目非過分超出市場預期，相信對地產股不會造成太大影響。

寶華世紀資本市場證券及投資管理部經理何仲賢則認為，若施政報告重推居屋計劃，難免對地產股造成影響，加上受外圍經濟影響，香港地產股板塊在明年首兩季，會再出現5至10%的沽壓。