理財Campus：限購升級攻房戰

第一輪限購令

一線城市房價受控

「限購令」是針對房價上漲過快而作出的調控措施，限制購買房屋的措施會按不同省市公布的有別。國務院自今年初宣布限購令，一線城市中的上海率先推「滬九條」，接着是北京的「京十五條」，由於後者的限購條款較辣，所以成市場的焦點。一線城市的限購令成功讓房價降溫，惟購房資金轉而湧入二三線城市，使其房價大幅上漲，如洛陽及惠州上半年的樓價已升10至20%。

據國家統計局資料顯示，北京、上海、廣州及深圳四個一線城市於七月的房價已全部停止上漲，反映出限購令的成效。京華山一分析員何偉富指出，「在70大中城市中，已有38個城市執行限購令。年內房地產市場的成交量已錄得明顯跌幅。」限購政策雖能有效壓抑樓市炒風，但為內銀股添加不明朗因素，如「京十五條」實施前一個月，內房股股價下挫，其中世茂房地產（00813）及龍湖地產（00960）同跌約18%，其他內房股亦幾乎無一幸免，而實施後一個月內房股均未見明顯反彈。

第二輪限購令

執行力度或較寬鬆

台州市已於上周成為首個宣布樓市限購措施的二三線城市，明天正式實施，措施包括已有2套及以上住房的本地家庭、已有1套及以上住房的外地家庭、或不能提供所得稅證明，需暫停購買新建商品住房。

海通國際中國業務部副總裁郭家耀指，新一輪限購令執行力度仍未明朗化，市場持觀望態度。「一線城市如北京有示範作用，故限購措施會執行得特別嚴格，但二三線城市的地方政府的財務往往與土地收入掛鈎，其執行力度或未相當於一線城市。」此外，他表示內房股於上半年的銷售成績有不俗的表現，股價尚未反映其業績及資產價格。因此，若然限購令的執行力度並不嚴謹，內房股是有條件作出反彈。

另外，投資者亦可參考各內房股本身的土地儲備分布比例。何偉富表示，「在香港上市的內房股如中國海外（00688），其業務主要散布在一二線城市，已處於限購範圍，另恒大（03333）的土地儲備較分散，所受影響將會較小；但碧桂園（02007）及龍湖的樓房則集中在二三線城市，或因限購令推出而受壓。」

龍湖業績表現不俗

郭家耀指出，國民收入愈來愈高時，對住屋及投資的需求也會愈大，樓房這種實物資產，自然成了長線投資的最佳選擇。他看好龍湖的前景，因剛公布的中期業績表現不俗，上半年的銷售額接近60億元（人民幣‧下同），已達全年目標的60%，另下半年亦有新樓盤推出，盈利有一定保障。他建議投資者可分段於11元吸納此股份，可望在限購政策明朗化後作出反彈，升至14元。

郭家耀又指，投資者還可留意越秀地產（00123），於廣州亞運期間，很多樓盤被迫停工，進度受阻，以致越秀的銷售成績不理想，股價比同業大幅落後。不過，越秀於下半年有九個新樓盤推出，雖或有一至兩個樓盤被列入限購範圍，但影響輕微，更有望可達到全年目標銷售額90億元。有見及此，股價反彈的條件相當大，投資者可在1.2元至1.3元分注買入，將有機會於三至六個月內升至1.6元。

中海財務狀況健康

除了限購令外，在內地收緊銀根下，現金流是內房股的最大壓力。何偉富認為中國海外有資金優勢，是內房股的穩健之選。「中國海外上半年業績反映出穩定的資金流，可累積更多土儲，顯示其財務狀況健康。再加上其業務主要集中在限購範圍內的一線城市，股價再受壓的機會不大。而且中國海外是內房股的龍頭，代表着一個品牌，是信心之選，其前景被看高一線。」