大師筆陣：如何打破內地樓市僵局

試想中國是一個巨型的經濟體，地方之間的經濟存在着嚴重發展不平衡。發達的地方，比如在中國東南沿海，其經濟發展水平已經達到中等發展國家的水平，但是在中西部一些地方，其經濟發展水平與中國發達地方相比至少落後30年。經濟發展如此不平衡，房地產發展也是如此。

發展失衡蔓延細城市

如果要讓全國房地產市場都達到一線城市水平，同樣需要幾十年的時間。正因為這種房地產市場發展嚴重不平衡，完全把當前內地房地產市場僵局掩飾了。即看上去，全國的房價仍然在上漲、住房銷售還在增長、房地產開發增長更是創歷史最好水平，但是住房市場僵局已經由一線城市開始向二三線城市蔓延。

當前內地住房市場僵局態勢主要表現為，經過一年多的房地產宏觀調控，一二線城市住房銷售全面下降，特別是這種下降是在二○一○年住房銷售下降的基礎上進一步下降。比如八月份第一個星期北京住房銷售同比下降近50%，而且這種情況在一線或早幾年房價上漲得過快的地方是十分普遍的。但在住房銷售嚴重下降的情況下住房的價格卻沒有向下調整，而其房價是僵持在一個高水平下。這種情況與香港相比則形成十分鮮明的對照。

在香港，隨着政府的房地產政策出台，隨着全球經濟面臨的不確定性，這兩個月香港的房價隨着住房銷售的下降開始在調整。房價的調控不僅只是表現為價格下跌，更主要的是表現為購買住房賺錢效應出現根本性變化。早一兩年前，在香港購買住房，其投資收益是十分可觀的，不少人賺得盆滿缽滿，但最近兩個月的情況則不是這樣，不少投資者寧可虧損也要退出市場，購買住房投資面臨着巨大的風險。這就表明，香港的住房投資並不是只賺不賠的，而是有賺有賠的。

內地的情況則與香港相差十萬八千里。一方面住房的銷售全面下降，需要銷售或可銷售的住房則愈 來愈多。特別是早兩年不少內地投資者利用信貸資金過度炒作，許多住房持有在這些人手上。個人手中住房過高的空置已經在內地一二線城市十分普遍，另一方面，住房的價格僵持在一個高水平而不向下調整。在這種情況下，真正需要住房的人由於房價過高而無法或根本就沒有支付能力進入市場，潛在住房需求根本就無法釋放出來。同時，無論房地產開發商還是住房投機炒作者，由於手中過度持有不少住房，從而面臨融資上的困境。

建保障房須制度先行

當然，這種僵局不僅表現為在商品住房銷售與價格上，而且表現為在保障性住房的生產與分配上。因為從今年政府對房地產布局來看，政府的意圖是要通過大建保障性住房來擠出一二線城市的房地產泡沫，同時又不改變住房市場的宏觀調控的工具性。不過，應該看到政府這種意圖當然是好，但要實現並非易事。

比如說，地方政府建造保障性住房融資困難，保障性住房如何分配的問題。前一個問題解決不好，如果僅是要求商業銀行對建造保障性住房支持，那麼這可能是地方政府建造保障性住房的融資風險向商業銀行轉移，讓剛稍微健全一些內地商業銀行又陷入新的困境。對於後一個問題，我在年初時就明確指出，保障性住房分配制度不先行，政府大建保障性住房可能淪為「權力尋租」的重要工具。

那麼，當前這種房地產僵局如何才可打破？如果不打破對內地經濟及房地產市場影響會如何？可以說，當前房地產市場僵局的核心所在，就在於目前內地房地產市場仍然是一個投機炒作為主導的市場（尤其是一二線城市的存量房）。在這個市場，如果市場預期不改變，在融資成本很低的情況下（當前的信貸政策對存量房還沒有影響），投資炒作者是不會把其手中的住房以降價的方式投向市場的。

由於整個市場投機炒作者都認為內地的房價還會上漲（因為他們認為政府不希望房價下跌，強大官僚體系不希望房價下跌，而這兩者是主導內地房地產政策趨勢主體），因此房地產市場預期就無法轉變。在一個以投機炒作為主導的房地產市場，預期不改變房價要想向下調整是不可能的。這就是當前房地產市場僵局的關鍵所在。

徵物業稅遏投機炒作

因此，當前要破解房地產市場僵局，就得對投資性或投機性存量住房開刀，或加大其持有成本，或是減少其投機收益。對於前者，重點就在於在全國住房普查的基礎上全面開徵物業稅。儘管當前要徵收物業稅面臨不少基礎性條件不足的困難，但是要給市場一個明確預期，嚴厲的物業稅將在甚麼時候起徵。減少其投機炒作收益，就得在住房流轉環節提高稅率，讓住房投機炒作者無利可圖。而政府要做到這點是十分容易的。同時，對住房投機炒作，在信貸政策上要進一步收緊。可以說，化解當前中國經濟困境，打破內地房地產僵局是關鍵所在。

易憲容

易憲容小檔案

當代內地著名經濟學者，原中國社科院金融研究所金融發展室主任，○七年辭去職位，目前在社科院金融研究所擔任研究員工作，以敢言著稱，有「房地產平民代言人」的稱號。易氏擁有上海華東師範大學碩士、中國社會科學院研究生院經濟學博士學位。