理財Campus：REITs致勝法門

穩賺高息 長線增值

REITs跑贏恒指！在本港上市的大部分REITs過去一年總收益率（計及股價及股息再投資部分）由18.6%至52.62%，而恒指同期僅升約14%。致勝投資策略理應長短兼備，中信証券國際零售證券業務發展董事林一鳴表示，股票價格經常大上大落，投資者可作短線操作，惟風險較大，相反REITs是一種投資於收租物業的上市基金，其特點是將物業約九成的淨收益，每年通過股息派發股東。他坦言：「其實大家值得購買高息兼穩健的REITs，但持貨期至少要一至兩年。」

早前政府表示考慮復建居屋以解決高樓價問題，投資者開始憂慮未來地產股將走弱，因而轉為投資REITs，但林一鳴指「樓價跌等於地產股跌」屬謬誤，「即使樓價高企，但地產發展商所推出的樓盤成交不活躍，賣不出樓，收入自然減少，股價亦有機會下跌，因此樓價與地產股走勢並不是完全一致。」他續稱，買地產股是投資公司長遠發展與總體收入，而買REITs則類似買樓收租，投資者應了解清楚不同類型REITs所投資的收入來源。

聚焦物業類別及地點

現時本港共有8隻REITs（不計及正辦理退市的睿富房地產基金（00625））供選擇投資，主要集中投資於可帶來收入的香港或海外房地產項目，例如購物中心、寫字樓、酒店及服務式公寓，息率一般有4至10厘，與銀行定期存款利率比較，明顯屬於高息工具。林一鳴表示，投資REITs與買樓收租無異，因此選點十分重要，不論其持有的是寫字樓、商場或酒店，如果地點不佳，人流會受影響，租金競爭力自然欠佳。

領匯新收購提升價值

另外，海通國際證券中國業務部副總裁郭家耀亦稱，雖然REITs息率吸引，然而股價爆升能力有限，因此普遍投資者對REITs的興趣不大。

他認為，各類REITs投資概況不一，若投資者看好未來商廈租金上升，可買入與寫字樓相關的REITs，經營商場的REITs與零售業及人流大有關係，而酒店則需考慮旅遊旺季及入住率情況。

至於首隻以人民幣計價的匯賢產業信託（87001），上市至今股價表現一般，然而其資產質素不俗，主要資產為北京的東方廣場，集商場、寫字樓、服務式住宅及酒店於一身，出租率保持在95%以上，有利租金收入增長，加上本港繼續發展人民幣結算證券服務，估計匯賢股價表現有望改善，但投資者需留意匯率上的投資風險。

至於如何作出投資選擇？郭家耀首選領匯房產基金（00823），原因是旗下絕大部分物業為公屋或居屋商場，定位與其他REITs有別。「早前我曾到其位於樂富的商場，人流理想，亦感覺其整合營銷方面做得不錯，加上早前領匯斥資購入將軍澳南豐廣場商業部分，將連同旗下厚德商場業務一併經營而產生協同價值，該股目標價為30元，建議投資者持貨一年或以上。」