近日樓價升勢雖受壓，惟按政府差餉物業估價署資料顯示，今年二月全港私人住宅各類單位售價指數為174.5，已超越一九九七年的最高點172.9水平。按筆者編制的香港樓市負擔能力指數顯示，二○一一年首季的最新數值為177.28，已十分接近九七年的最高值181，因數值已計入市民供款負擔能力因素，反映樓市泡沫已完全成形。
不少人問筆者對未來樓市的看法，在樓價恍如長升長有的趨勢下，市場人士總會有不同理由告訴你，為何樓價「有排未見頂」。最常引用的理據不外乎：（1）在可見將來息率仍會持續低企，市民供款能力充足；（2）內地豪客足以買起本地樓盤。但近日準買家入市轉趨審慎，無論睇樓量及成交價均有所回調。筆者雖未敢說樓價已見頂，但明顯市場形勢正在發生微妙變化。
先看按揭息率。早前金管局有見銀行首季放貸增長強勁，故要求各銀行在四月三十日前，提交今年餘下時間的業務計劃及資金策略。銀行為「交功課」，當然要有所動作，故在本月中開始調高同業拆息按息。加幅雖不算強烈，預計只會對市場造成輕微的心理影響。樓市發展最終要看第三季尾，美國會否加息及其幅度。
事實上近日政府在調控樓價上愈見主動。除以上述手法間接勸銀行加息外，較早前已要求銀行在審批按揭時，需向置業人士進行供款壓力測試。個別銀行在進行上述壓力測試時，會以假設利率上升2%至3%去計算。此一措施已令不少人士無法上車，變相減低市場需求。
在增加供應方面，政府唯一可做的仍是加緊推出土地拍賣，以求對市場造成心理壓力。本月中主動推出12幅土地拍賣及招標，發展局局長林鄭月娥雖指勾地表不會明存實亡，只因表內尚有多幅良好住宅用地，但今後發展可謂心照不宣。主動拍賣土地料將成為政府的常規招數，即使財團集體流拍，也只會對樓價造成更大壓力。
至於內地豪客，隨着內地中央銀行不斷加息和提高存款準備金率以收緊銀根，他們的購買力也會被局部削弱。而且他們也是生意人，懂得計算風險與回報的。當港府徹底伸出其「有形之手」，未來本港樓價要維持上升趨勢只會愈見困難。
因此，筆者預期樓價短期只會有3%至5%的波幅，在上述種種不明朗因素下，樓市後期發展會較呆滯，第二季樓價升勢肯定不及首季，估計是次樓市泡沫最終會由美國加息引爆。
經濟學家 關焯照