香港樓市又一次「揚威」國際。《經濟學人》指樓價在過去一年累升兩成之後，香港的住宅接近是全球最「物非所值」(overvalued)。在上月，有國際人力資源顧問表示，香港去年住宅租金的升幅世界第一，租金排名連跳六級至全球第三貴。在一月，香港的住宅樓價又被一家國際物業顧問評為全球最難負擔，樓價相當於家庭平均每年收入的十一點四倍。不足兩個月內便得到這麼多全球第一，結論只有一個，就是香港樓價真的很貴！
《經濟學人》採用的準則主要是租金回報率，計算二十個國家及地區的樓價與「合理價值」有多大差距，發現目前香港的樓價較長期平均價值高出百分之五十三點七，僅次於澳洲，但計及近期樓價升幅，相信是全球最物非所值。這與之前由其他機構所作的調查相比，縱使方法不同，卻是一脈相承。
用租金推算樓價，是市場普遍採用的幾種物業估值方法之一，概念與股市的「市盈率」大同小異，即是以未來的現金流(租金或盈利)推算資產的現值。當租金相對樓價的回報率超低，便相當於股票的市盈率超高，但不等於樓價不能再升，因為樓價像股價一樣受着很多因素影響，例如租金可能再升、沒有其他回報更佳的投資、有新資金不斷流入接棒、又或貨源歸邊單炒供求也可以。
對於這些全球第一，可否一笑置之？答案是不可以。有意置業的市民做決定時，相信只會參考最近的成交價，不會用甚麼租金回報、重置成本等方法為物價估價。可是國際基金、大企業或專業炒家便會參考物業估價。國際知名研究機構頻頻宣揚香港的樓價冠絕全球，直言在港買樓絕不划算(not a good deal)，對投資者來說，意味着香港的住宅物業不再便宜，會否影響樓市吸引新資金，便值得關注。
特區政府一向非常緊張國際機構對香港的評價，高樓價頻頻成為國際話題，肯定帶來壓力，即時暴露出特區政府的管治無能，房屋及土地政策何其失敗，為了修補形象，再出招調控樓市的可能性不能排除。政策風險在短期內未必足以改變市場走勢，但波動及混亂在所難免。
正所謂萬法歸宗，任何估值方法都離不開市場利率。無論是以每月租金收入或供樓負擔能力來推算樓價，實際利率都是非常重要的變項。當然，就算以租金回報推算的樓價遠高於長期合理值，也不等於一定要跌，正如股價也可以長時間高於二百五十日平均線。
不過，如果利率有變，便要重新計數，要不就是未來的現金流增加，要不就是資產價格調整，才能互相抵銷。值博率有多高，條數點計，真是有苦自己知！