網友Lawrence在筆者的Blog內寫了一篇分析樓市的文章，寫得很有意思，代表了很多港人的想法，值得與大家分享，原文如下：
我認為現在不適合買樓，原因如下：
（1）現在的息口是中國近百年來最低的，即是未來5年之內，息口只升不跌。金融海嘯前的正常息口是5%，即是現在不足1%供樓利息的5倍；由於預計在5年內，隨着美國經濟復甦，利息會趨正常化，代表利息將會由明年起，每年向上增加1%，加至二○一五年的5%，預示樓價將有大跌的可能。
（2）大部分港人收入都沒有上升，在過去的10年，全港370萬名打工仔，只有做公務員、金融、地產的人，平均每年加薪5%至10%，這群人約佔50萬人；餘下的320萬人中，三分之一的人平均每年收入只加1%至2%，另外三分之一是沒有上升，最後的三分之一更是每年減薪1%至3%。
因此，中下價樓即150萬至500萬元的樓，樓價怎會上升呢？
剛推行「加兩厘息」之壓力測試，就是想知道一旦美國在短期內加息2%，香港要跟隨的話，有多少正在供樓的人士，供款額會超過家庭總收入的50%。到時這群人隨時會供不起樓，若人數過多的話，銀行便會出現系統性風險，即係資不抵債、擠提兼「執笠」。
所以我的看法是，在這兩年（即去年下半年、今年、明年上半年）買樓的人，他們將來一定後悔；至於在這兩年賣樓的人，一定可以遲些在低位撈貨。
香港平均每方呎樓價要4,800元，比全球很多其他更有競爭力的城市還要高，香港未來長遠的樓價，也只會像日本一樣……跌跌跌，以反映出這地方競爭力的下跌、政府的無能，以及貪心市民被地產商和政府騙去買樓，以為會不勞而獲……
最富有一群人主宰樓價
以下是筆者的回應：
Lawrence網友的分析，包括了市場上大部分看淡樓市的人之看法，全部都是理性的分析。可惜為甚麼樓市沒有下跌呢？是因為一班最有錢的人，他們的想法與你們是不一樣的。
可能你們較少機會接觸這些最有錢的人，但他們現在覺得今天的樓價並不是太貴，仍會拿着一大筆錢買樓。5年後可能會加息，但明年肯定不會大幅加息，這些有錢人今天買樓，可能明年已經賣了，5年後加息有何關係？至於人工升幅方面，雖然大部分打工仔人工都沒有上升，但收入最高的數十萬人，他們近年的收入卻是暴升，所以他們會製造需求；而300萬名沒人工加的打工仔，他們若未買樓的就會供不起樓，會發出大量不滿的聲音，但單憑他們的不滿，是不會令樓市下跌的！
有一點請大家注意：香港的中下價樓，並不一定是打工仔買的。
義德道地皮在本周二以16.3億元賣出，平均呎價高達17,976元，預期每方呎要賣2萬元以上，聽起來真是恐怖，但卻是鐵一般的事實。樓價是控制在最有錢的人手中，而不是沒人工加的300萬名打工仔；所以樓市會跌的時候，正是當這班有錢人收入大減或是因某些因素而看淡樓市，而那亦是泡沫爆破的一天，但目前仍未出現。
銀聯信託投資總監
投資樂園創辦人 林一鳴