理財Campus：順應施政地產股炒興

在《施政報告》出爐前，市場已對政府招數眾說紛紜，投資者亦持觀望態度。理工大學建築及房地產學系教授許智文相信，新一年《施政報告》的樓市政策，從調高內地投資移民金額、資助市民置業及加快推出中小型單位地皮這三方面着手的機會相當大，但由於內地投資移民置業佔整體成交比例小，故估計只有後兩者措施落實，才會對樓市造成較大影響。

平衡需求 豪宅更旺

中小型地皮是政府推地的大趨勢，但許智文指政府早前較着重發展豪宅地皮，透過調節土地供應以平衡市場需求；至於政府早前推行的「九招十二式」等針對一手樓行動，再做的意義不大，反而有機會從銀行按揭方面遏止炒賣活動。他續稱，《施政報告》將主要照顧有需要但未有能力置業的市民的需求，政府偏向不再興建居屋的態度明確，但可能會以類似居屋的形式，推出小量的「變相居屋」單位以測試市場反應，計劃推出後有助政府減少再干預市場，發展商亦可集中發展購買力更大的豪宅市場。

加推地皮有利發展商

《施政報告》政策能否立竿見影尚未可料，但一眾地產股已成為市場焦點。一中證券高級分析員徐滿光相信，除非施政報告宣布重推居屋或夾心，否則對樓市影響非常有限，他認為樓價長遠仍會穩定上揚，而即使調高投資移民金額下限，亦無礙他們在港的置業意欲，尤其是對於逾千呎豪宅單位的興趣，故豪宅樓市長遠仍可看好，加上樓價節節上揚，大部分地產股相對每股資產淨值（NAV）有不少折讓，投資仍具吸引力。

估值方面，徐滿光指本地地產股現價未算太貴，但早前在技術上跑贏大市呈現超買，預料股價將輕微回吐，建議投資者可待向下調整5%至10%時吸納。他亦預期《施政報告》將加推地皮以應付不斷增加的樓市需求，而本港地產商資金充裕，加推地皮將助長地產商吸納更多地皮資產，故相信《施政報告》對地產股的正面影響會較大，在報告發表後有可能「先炒一轉」。

如想短炒，他建議投資者可留意嘉里建設（00683）、信和置業（00083）及嘉華國際（00173），因這三隻地產股波動性較大，對於短線消息較敏感，一旦《施政報告》公布任何有利於地產股的政策，這類股份將會是首批受惠股，繼而第二浪才會由傳統的藍籌地產股如長江實業（00001）及新鴻基地產（00016）等接力。

理工大學教授許智文：政府要照顧小市民的置業需求，有利發展商集中發展豪宅市場。

一中證券徐滿光：估計《施政報告》對地產股的正面影響較大，樓價長遠料仍穩定上揚。

活化工廈政策料持續

樓市熾熱亦令物業代理受惠，美聯集團（01200）近期明顯多人留意，但徐滿光提醒投資者，該股對於消息的敏感度更高，若《施政報告》沒有任何驚喜，可能會為該股帶來沽壓，8.2元為該股主要阻力位，投資者可考慮在7.4元以下吸納。

去年《施政報告》其中一個重點是活化工廈，許智文指出，政府去年宣布的措施暫未見太大成效，因為成功獲批的工廈個案不多，技術細節上亦存在不少問題未解決，故他認為該政策仍會持續一至兩年方見成效。事實上，市場亦預期政府將加強活化工廈，如改建為住宅或酒店等，持有較多工廈的地產商如嘉里、恒隆地產（00101）及信置均有可能受惠。徐滿光則指出，工廈改建為酒店的情況較多，故投資者亦可考慮如富豪酒店（00078）這類「另類地產股」。

施政報告刺激炒作

政府《施政報告》除了影響社會民生外，亦往往掀起股市「炒風」。去年十月十四日，特首宣布推出慳電膽計劃，建議向全港240萬住宅用戶派發100元慳電膽現金券，措施令生產慳電膽甚至LED照明的股份受惠，成為政策推動下的概念股，如經營LED燈膽的真明麗（01868）由政策宣布當日至去年底，股價在不足兩個月內大升近21%，可見《施政報告》對股市的影響力並非紙上談兵。

另外，去年《施政報告》提出多項利好樓市的措施，如有需要時將優化土地供應安排，包括改善勾地政策及程序，以及與市建局及港鐵公司（00006）磋商加快推出住宅用地等，在報告出台後數日，包括新地及恒基（00012）等地產股即明顯反彈。