跨境炒作激增 樓市進一步失衡

港府打壓樓市的九招十二式出籠後,市場對招式的效用睇淡,因為招式針對銷售秩序保障,對短期改善供應並無幫助,供求失衡仍會維持一段時間。政府高官承認樓市仍有形成泡沫的風險,打算必要時採取更多措施遏止,顯見成效不彰在其估計之內。野村證券指出,本地購買意欲會繼續成為本港樓市的動力,帶動中小型住宅市道保持優於豪宅市道趨勢,又指內地打壓樓市,或導致資金流入炒高本港樓市。

在供求失衡下,本港樓市的瘋狂未解決,漲價將由豪宅轉向中小住宅。先是豪宅緊缺,繼而中小住宅緊缺,背後原因莫不與土地供應的決策有關。如果沒有○三年政府為托市而設的勾地制度,使市場住宅供應主導權,轉移到發展商手上,豪宅緊缺推高了豪宅樓價,豪宅或特色單位建多了,又使中小住宅變得緊缺,相互輪漲,港府失去調節的主動權,現時增加供應未能改變眼前局面。

由「八萬五」到勾地制度,土地供應由鬆動到收緊,造成極端的市場效應已是不爭的事實。擅長地產分析的專家批評,港府是最差的土地壟斷者,看香港因土地供應不善造成惡劣的後果,此言非虛。政策在土地供應上,徒有層層制度和統計數據,決策者後知後覺,而未能對市場作出有預見的調節,反而因為缺乏反省與問責,造成錯而未糾,令問題變得嚴重。

回看當年「八萬五」推冧樓市,惹來強烈的市場批評,港府死硬不認錯,到最後以「不再提就是政策不存在」,為放棄政策解脫,沒有明晰的宣示,政策陰影延續的傷害非淺。再看勾地制度雖是造成供應斷層的根源,但政府此前一直咬定勾地制度行之有效,至今也沒有任何反省表示,但悄然恢復定期賣地,是否就是意味着勾地制度擱置或名存實亡,政府不認,無人能知,要等時間證實。

經驗證明,政府不僅決策缺乏預見,而且對市場頗為麻木,就政策效果不佳轉身遲緩,欠缺及時調整的勇氣和靈活性,造成市道表現鐘擺式的極端化效應,成為經濟波動的原因。政策決策先是閉門造車,繼而反省麻木,最終哪怕知錯能改,已對市場帶來危害,更無法引導市場預期,得到良性轉化。在長期的樓市波動中,這種反覆失誤暴露無遺。

政府今天應對住宅供應緊缺,急急增加土地供應,亡羊補牢再積極,並未顯示拔掉決策的劣根。且勿論眼前急增的供應,要三、五年後才發揮對沖需求的作用,難以產生調控樓市的效果,反而令人擔心的是,急增的供應過度,釀成日後的供應過剩,構成另一輪波動循環。此外,在對症下藥上,政策欠缺通盤考慮,即使管住土地供應,未能管住資金,也是樓市治理失衡的重大缺失。

本港樓市失衡,除了自用置業的需求,更有熱錢推動的炒作,內地打壓炒樓後,資金已有南下本港炒作的誘因,人民幣一旦升值,可能加劇資金跨境炒作的熱度,成為本港樓價的推手。因為人民幣升值,更使本港物業價格相對廉宜,刺激跨境炒作的吸引力。政府要在吸引資本、拓展人民幣業務的基礎上,與約束房地產炒作取得平衡,否則對消除樓市失衡只會起到逆反作用,調節樓市亦更難彰成效。